Neplatící nájemce je nejdražší problém, jaký pronajímatele může potkat. Ne kvůli samotnému dluhu, ale kvůli času. Než se dlužné nájemné podaří vymoci, uteče často rok a byt mezitím nevydělává. Rozdíl mezi pronajímatelem, který dostane peníze, a tím, který je odepíše, přitom skoro nikdy není v tvrdosti postupu. Je v tom, jestli postupoval ve správném pořadí a jestli si každý krok umí doložit.
Tenhle článek je kostra celého postupu. Každý krok má vlastní podrobný návod, na který odkazuju u dané fáze.
Nejčastější chyba: přeskočení výzvy
Začnu tím, co stojí pronajímatele nejvíc peněz. Zákon u okamžité výpovědi z nájmu vyžaduje, abyste nájemce předem vyzvali k nápravě a dali mu přiměřenou dobu. Pokud to neuděláte a rovnou pošlete výpověď, podle § 2291 odst. 3 občanského zákoníku se k výpovědi vůbec nepřihlíží. Nájem tedy dál trvá, nájemce v bytě zůstává a vy jste ztratili měsíce.
Řada pronajímatelů to řeší telefonátem nebo SMS. Zákon písemnou formu výzvy nevyžaduje, jenže v soudní síni musíte prokázat, že výzva proběhla a co konkrétně obsahovala. Proto ji posílejte písemně a schovejte si doklad o odeslání. Podrobně to rozebírám ve výzvě k úhradě dlužného nájemného, včetně toho, co ve výzvě nesmí chybět.
Fáze 1: den po splatnosti
Prodlení začíná dnem následujícím po splatnosti. Od téhož dne vám ze zákona běží úrok z prodlení, aniž byste ho museli sjednávat ve smlouvě nebo o něj žádat. Nezaniká ani tím, že na něj zapomenete, ale promlčuje se, takže není dobré ho nechávat ležet roky.
Prakticky v této fázi stačí krátká připomínka. Velká část výpadků není neochota platit, ale zapomenutá platba nebo výpadek příjmu na pár týdnů. Tón první zprávy rozhoduje o tom, jestli budete dalších šest měsíců řešit dluh, nebo jestli peníze přijdou v pátek.
Zároveň si hned na začátku spočítejte, o kolik ve skutečnosti jde. Sazba se odvíjí od repo sazby ČNB a je pro celé prodlení pevná. Jak přesně, popisuju v článku o úroku z prodlení u nájemného. Částku si vyklikáte v kalkulačce úroku z prodlení.
Fáze 2: písemná výzva
Když neformální připomínka nezabere, přichází na řadu formální výzva. Ta plní dvě funkce naráz: dává nájemci poslední šanci a zároveň otevírá cestu k výpovědi. Bez ní se dál nedostanete.
Ve výzvě musí být jasně popsané, co konkrétně nájemce porušil, jaká částka je dlužná za jaké období a v jaké lhůtě to má napravit. Obecné „dlužíte na nájmu" nestačí.
Fáze 3: sáhnout na kauci, nebo ne?
Tady se rozhoduje častěji špatně než dobře. Kauce se ze zákona vypořádává až při skončení nájmu, ne průběžně. Pokud si z ní strhnete dlužné nájemné v průběhu trvajícího nájmu, dostanete se do nepříjemné pozice a navíc přijdete o jistotu ve chvíli, kdy ji budete potřebovat nejvíc, tedy na konci, až se bude řešit stav bytu.
Kdy započtení dává smysl a kdy se mu vyhnout, rozebírám v článku o započtení kauce na dluh nájemce.
Fáze 4: ukončení nájmu
Podle výše dluhu máte dvě cesty. Při dluhu za dobu alespoň tří měsíců jde o zvlášť závažné porušení povinnosti a nájem lze ukončit bez výpovědní doby. U nižšího dluhu zbývá výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Obě cesty mají svoje formální náležitosti a obě padnou, pokud je nesplníte.
Kompletní postup včetně toho, co musí být přímo v textu výpovědi, najdete ve výpovědi z nájmu pro neplacení. Obecný přehled všech výpovědních důvodů je ve výpovědi z nájmu bytu.
Fáze 5: vymáhání peněz
Ukončením nájmu dluh nezmizí. Peníze se vymáhají samostatně, obvykle přes soud a následně exekučně. Nejrychlejší cestou bývá platební rozkaz, popsaný v článku o žalobě na zaplacení dlužného nájemného. Co dělat, když nájemce nemá z čeho platit nebo je v insolvenci, řeším ve vymáhání dluhu.
Pozor na nedoplatek z vyúčtování
Dluh na nájemném a nedoplatek z vyúčtování služeb jsou dvě různé věci s různým režimem. Nedoplatek za služby je splatný až po řádném doručení vyúčtování, a to ve lhůtě, kterou popisuju v článku o tom, do kdy doručit vyúčtování služeb. Pokud jste vyúčtování nedoručili včas, nájemce v prodlení není a úrok mu nenaskakuje.
Kde se problém řeší nejlevněji
Statisticky nejlevnější zásah do neplacení proběhne ještě před podpisem smlouvy. Prověření nájemce v registrech trvá pár minut a odchytí velkou část případů, které by jinak skončily u soudu. Viz jak si prověřit nájemce před podpisem.
Shrnutí
- Prodlení a úrok začínají den po splatnosti, automaticky ze zákona.
- Bez předchozí výzvy k nápravě se k okamžité výpovědi nepřihlíží.
- Kauce se vypořádává až při skončení nájmu, ne průběžně.
- Dluh za dobu alespoň tří měsíců otevírá výpověď bez výpovědní doby.
- Ukončením nájmu dluh nezaniká, vymáhá se samostatně.