Výpověď pro neplacení nájemného má dvě podoby a rozdíl mezi nimi je zásadní: jedna ukončí nájem okamžitě, druhá až za tři měsíce. Která z nich připadá v úvahu, závisí hlavně na tom, jak dlouho nájemce dluží.
Dvě cesty podle výše dluhu
Výpověď bez výpovědní doby (§ 2291). Přichází v úvahu, když nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Zákon výslovně uvádí, že za takové porušení se považuje zejména situace, kdy nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Nájem skončí doručením výpovědi a nájemce má byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288). Uplatní se, když nájemce porušuje povinnost hrubě, ale nedosahuje se hranice zvlášť závažného porušení. Typicky u nižšího dluhu nebo opakovaných pozdních plateb. Výpovědní doba běží od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď došla nájemci.
Ta tříměsíční hranice se počítá podle doby, za kterou se nezaplatilo, ne podle toho, kolik měsíců uplynulo. Nájemce, který tři měsíce platil polovinu, dluží dohromady jeden a půl měsíčního nájemného, ne tři.
Bez předchozí výzvy to nefunguje
Nejdůležitější podmínka a nejčastější důvod, proč výpovědi padají. Podle § 2291 odst. 3 platí, že pokud pronajímatel ve výpovědi neuvede, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti, nebo pokud před doručením výpovědi nevyzve nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, k výpovědi se nepřihlíží.
„Nepřihlíží se" znamená, že výpověď právně neexistuje. Nájem běží dál, jako by k ničemu nedošlo. Zjistíte to ale často až po měsících u soudu.
Co má výzva obsahovat a jak dlouhá lhůta je přiměřená, rozebírám ve výzvě k úhradě dlužného nájemného včetně vzoru textu.
Co musí výpověď obsahovat
- Písemnou formu. Ústní ani SMS výpověď neexistuje.
- Doručení nájemci. Rozhoduje okamžik dojití, ne odeslání.
- Konkrétní výpovědní důvod. U § 2291 musíte výslovně uvést, v čem spatřujete zvlášť závažné porušení, tedy které měsíce nájemce nezaplatil a v jaké výši. Odkaz na paragraf bez popisu skutku nestačí.
- Poučení o právu podat námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Chybějící poučení činí výpověď neplatnou. Tohle se opomíjí často a je to zbytečná ztráta.
Nájemce má právo podat návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Co výpověď neřeší
Dvě věci, které pronajímatelé pravidelně podceňují:
Dluh výpovědí nezaniká. Skončení nájmu a zaplacení dluhu jsou dvě oddělené věci. Peníze se vymáhají samostatně, viz žaloba na zaplacení dlužného nájemného.
Vystěhování si nesmíte zařídit sami. I když nájem platně skončil a nájemce byt neodevzdal, nesmíte vyměnit zámky, odpojit vodu ani elektřinu nebo věci nájemce vystěhovat. Jde o svépomoc, která je protiprávní a obrátí spor proti vám. Vyklizení se řeší žalobou na vyklizení a následně exekučně. V tom případě nájemce v bytě zůstává i několik měsíců po skončení nájmu. Právě proto se vyplatí neotálet.
Kdy se výpovědi vyhnout
Ne vždy je výpověď nejlepší volba. Když nájemce jinak funguje a dluh vznikl jednorázovým výpadkem příjmu, bývá levnější dohodnout splátkový kalendář. Nový nájemce znamená prázdný byt na několik týdnů, náklady na inzerci a nejistotu. Splátkovou dohodu sepište písemně a s uznáním dluhu, které vám do budoucna usnadní případné vymáhání.
Kauci si přitom nechte na konec. Proč ji nemá smysl použít průběžně, vysvětluju v článku o započtení kauce na dluh nájemce.
Širší kontext, tedy v jakém pořadí jednotlivé kroky dělat, najdete v přehledu, co dělat s neplatícím nájemcem.
Shrnutí
- Dluh za dobu alespoň tří měsíců umožňuje výpověď bez výpovědní doby.
- U nižšího dluhu zbývá výpověď s tříměsíční výpovědní dobou.
- Bez předchozí výzvy k nápravě se k okamžité výpovědi nepřihlíží.
- Výpověď musí být písemná, konkrétní a s poučením o právu na soudní přezkum.
- Výměna zámků nebo odpojení energií je protiprávní svépomoc.