Pronájem bytu vypadá jako pasivní příjem, dokud nepřijde čas daňového přiznání. Dobrá zpráva je, že zdanění je jednodušší, než se zdá, a u většiny drobných pronajímatelů končí daň blízko nuly. Projdeme si, jak se daň z příjmu z pronájmu počítá, kdy se vyplatí paušál a kdy skutečné výdaje, a jakým chybám se vyhnout. Všechna čísla platí pro rok 2026.
Pod jaký paragraf pronájem spadá
Dlouhodobý pronájem bytu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Sem patří klasický pasivní pronájem, kdy nájemníkovi pronajímáte byt a neposkytujete žádné doplňkové služby. Jakmile začnete nabízet úklid, snídaně, recepci nebo krátkodobé ubytování typu Airbnb, situace se mění a pronájem může spadnout pod podnikání (§ 7) s úplně jinými pravidly.
Pronájem podle § 9 má jednu velkou výhodu: nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Odvádíte jen daň z příjmu, žádné další odvody.
Co je vlastně zdanitelný příjem
Zdaňuje se pouze nájemné. Zálohy na energie a služby, které nájemníkovi řádně vyúčtováváte, se do příjmu nepočítají, protože u nich vystupujete jen jako prostředník. Proto se vyplatí mít ve smlouvě nájem a zálohy oddělené.
Rozhoduje datum, kdy peníze reálně dorazí, ne období, za které nájem náleží. Nájem za prosinec uhrazený až v lednu tak patří do příjmů následujícího roku.
Dvě cesty k výdajům: paušál nebo skutečné
Tady se rozhoduje, kolik nakonec zaplatíte. Buď uplatníte paušál 30 % z příjmů (jednoduché, bez dokládání), nebo skutečné výdaje (pracnější, ale často výhodnější, hlavně díky odpisům). Které se vyplatí vám, rozebíráme v článku Paušál nebo skutečné výdaje, a samotné odpisy v článku Odpisy nemovitosti.
Jak se spočítá samotná daň
Od příjmů odečtete výdaje a vznikne dílčí základ daně. Ten se přičte k ostatním příjmům (ze zaměstnání, z podnikání) a z celku se počítá daň:
- 15 % do daňového základu 1 762 812 Kč
- 23 % z části, která tuto hranici přesáhne
Hranice se každý rok mění, protože odpovídá 36násobku průměrné mzdy stanovené nařízením vlády. Pro rok 2026 je to 1 762 812 Kč, pro rok 2025 to bylo 1 676 052 Kč. Pokud tedy teprve podáváte přiznání za rok 2025, počítejte s tou nižší.
Od vypočtené daně se pak odečítají slevy. Základní sleva na poplatníka je 30 840 Kč ročně a uplatní ji každý. Právě díky ní spousta drobných pronajímatelů, kteří nemají jiný velký příjem, nakonec nezaplatí nic.
Příklad výpočtu
Byt s nájmem 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč za rok. Pronajímatel má i příjem ze zaměstnání, takže slevu na poplatníka už vyčerpal jinde. Spočítáme čistě daň z pronájmu:
Paušál: výdaje 30 % = 54 000 Kč. Základ daně 126 000 Kč. Daň 15 % = 18 900 Kč.
Skutečné výdaje (odpisy, opravy, pojištění dohromady 80 000 Kč): základ daně 100 000 Kč. Daň 15 % = 15 000 Kč.
V tomto případě se vyplatí skutečné výdaje a ušetří 3 900 Kč. Kdyby reálné náklady byly nižší než 54 000 Kč, vyhrál by paušál.
Nechcete to počítat ručně? Kalkulačka daně z pronájmu spočítá obě varianty najednou a řekne vám, která je pro vás výhodnější.
Nejčastější omyl: úroky z hypotéky
Tady chybuje hodně lidí, a stojí je to peníze. Je potřeba rozlišit dvě úplně různé věci:
Nezdanitelný odpočet úroků (ten, který znáte u vlastního bydlení) na pronajímaný byt uplatnit nelze. Vztahuje se jen na nemovitost, kterou používáte k vlastnímu trvalému bydlení nebo v ní bydlí vaši nejbližší. Investiční byt na pronájem na něj nárok nezakládá.
Úroky jako daňový výdaj jsou ale něco jiného. Pokud u pronájmu zvolíte skutečné výdaje, úroky z úvěru na pořízení pronajímaného bytu si odečtete jako běžný výdaj proti příjmu z nájmu. To je legitimní a často to z paušálu udělá nevýhodnou volbu.
Co si smíte odečíst
Jen při skutečných výdajích. U paušálu je 30 % konečných a nic dalšího se nepřičítá.
- Odpisy nemovitosti. Zpravidla největší položka. Bez nich skutečné výdaje málokdy porazí paušál.
- Fond oprav. Příspěvky do fondu oprav u bytu v SVJ, v části připadající na opravy.
- Opravy a údržba. Výměna kotle, oprava odpadů, malování. Pozor na hranici technického zhodnocení.
- Pojištění nemovitosti. Pojistné za pojištění pronajímané nemovitosti.
- Daň z nemovitých věcí. Zaplacená daň za pronajímanou nemovitost.
- Úroky z hypotéky. Jen úroky, ne splátka jistiny.
- Provize realitní kanceláři. Za zprostředkování nájmu.
- Energie a služby. Jen v části, kterou nepřeúčtováváte nájemníkovi.
Ke všemu musíte mít doklad a evidenci. To je hlavní nevýhoda skutečných výdajů proti paušálu, u kterého nedokládáte nic.
Odpisy, kde se nejčastěji chybuje
Byt i bytový dům patří do 5. odpisové skupiny a odepisují se 30 let. U rovnoměrných odpisů je sazba 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech (§ 31 a § 32 zákona o daních z příjmů).
Odepisuje se jen stavba, ne pozemek. Když jste kupovali dům i s pozemkem, musíte cenu rozdělit. Pozemek se neodepisuje nikdy.
Zásah do nemovitosti nad 80 000 Kč, který mění její účel nebo parametry, je technické zhodnocení podle § 33. Neuplatní se jako výdaj v jednom roce, ale zvýší vstupní cenu a odepisuje se dál. Tohle je nejdražší omyl, na který u pronajímatelů narazíte. Podrobně to rozebírá článek Odpisy nemovitosti.
Pět chyb, které stojí peníze
- Zálohy na služby jako příjem. Zálohy na vodu a teplo, které od nájemníka vyberete a přepošlete dodavateli, nejsou váš příjem. Do přiznání patří jen nájemné.
- Splátka hypotéky jako výdaj. Uplatnit jde jen úroková část splátky. Jistina je splátka dluhu, ne náklad.
- Rekonstrukce jako oprava. Zásah nad 80 000 Kč, který mění účel nebo parametry, je technické zhodnocení. Nedá se odepsat najednou, zvyšuje vstupní cenu a odepisuje se dál.
- Zapomenuté odpisy. Odpis se neuplatní zpětně. Rok, ve kterém ho neuplatníte, propadne, i když pak přejdete na skutečné výdaje.
- Přeskakování mezi paušálem a skutečnými výdaji. Změnit způsob lze mezi roky, ale při přechodu je potřeba dodanit pohledávky a závazky. Není to bez následků.
Kdy a do kdy podat přiznání
Hranice jsou dvě a záleží na tom, jestli k nájmu máte i zaměstnání.
- Máte zaměstnání a nájem je vedlejší příjem: přiznání podáváte, když příjem z pronájmu přesáhne 20 000 Kč ročně (§ 38g odst. 2).
- Zaměstnání nemáte, tedy jste důchodce, OSVČ nebo žijete z nájmů: hranice je 50 000 Kč podle § 38g odst. 1.
Ten rozdíl se často přehlíží a vede k tomu, že pronajímatelé bez zaměstnání podávají přiznání zbytečně.
Termíny: papírově do 1. dubna, elektronicky do začátku května, a s daňovým poradcem až do 1. července. Většina pronajímatelů dnes podává elektronicky přes datovou schránku nebo portál Finanční správy.
Shrnutí
- Pronájem se daní podle § 9, bez sociálního a zdravotního pojištění.
- Zdaňuje se jen nájemné, ne přefakturované energie a služby.
- Vyberte si výhodnější výdaje: paušál 30 % nebo skutečné.
- Daň je 15 %, slevy ji u drobných pronajímatelů často smažou na nulu.
- Úroky z hypotéky na pronájem jdou jen jako skutečný výdaj, ne jako nezdanitelný odpočet.
Tento článek je obecný přehled, ne daňové poradenství. U složitějších situací (více nemovitostí, spoluvlastnictví, odpisy nebo krátkodobé pronájmy) se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona o daních z příjmů a informací Finanční správy.