Nájemce dluží, vy držíte jeho kauci. Nabízí se odečíst jedno od druhého a mít klid. Je to ale řešení, které si většina pronajímatelů rozmyslí, jakmile domyslí, co jim v bytě zbyde na konci nájmu.
Kauce se vypořádává až na konci
Jistota, lidově kauce, má podle § 2254 občanského zákoníku jasný režim: při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží. Vypořádání je tedy navázané na skončení nájmu, ne na okamžik, kdy dluh vznikne.
To neznamená, že započtení v průběhu nájmu je nutně vyloučené, protože obecná pravidla o započtení vzájemných pohledávek existují. Znamená to, že jdete proti smyslu instituce a ocitáte se na tenkém ledě. Podrobnosti k výši, úrokům a vrácení jistoty rozebírám u kauce a jistoty u nájmu bytu.
Proč se to během nájmu nevyplatí
Nechme právo stranou a počítejme.
Nájemce dluží dvě nájemné. Vy si je strhnete z kauce ve výši tří nájmů. Zbývá vám jedno nájemné jistoty. Nájemce dál nemá důvod platit. A hlavně: za tři měsíce se stěhuje a byt je poškozený. Na opravu máte jedno nájemné místo tří.
Kauce není nástroj na inkaso běžného dluhu. Je to pojistka na konec nájmu, kdy se sečte všechno naráz: nedoplatky, škody, nevyklizený byt. Ve chvíli, kdy ji spotřebujete průběžně, jdete do závěrečné fáze nekrytí.
Kromě toho: doplnění jistoty po jejím vyčerpání můžete po nájemci požadovat, jen pokud jste si to sjednali ve smlouvě. Bez takového ujednání kauce prostě zmizí.
Kdy započtení naopak dává smysl
Při skončení nájmu. Tehdy je to přesně to, k čemu jistota slouží. Sečtěte dlužné nájemné, nedoplatek z vyúčtování, náhradu škody nad rámec běžného opotřebení a odečtěte to od jistoty.
Když nájem stejně končí. Pokud je výpověď doručená a nájemce v posledních měsících neplatí, započtení už nic nezhoršuje.
Jak započtení provést správně
- Písemně a adresně. Sepište vyúčtování jistoty: kolik jste přijali, jaké úroky náleží, co si započítáváte a proč, kolik zbývá k vrácení. Doručte nájemci.
- Doložte každou položku. U dluhu na nájemném rozpisem splátek, u škody fotkami, u oprav fakturami. Bez důkazů se z toho stane spor, ve kterém důkazní břemeno leží na vás.
- Nezapomeňte na úroky z jistoty. Nájemci náleží ze zákona a nelze je smlouvou vyloučit. Připočtěte je k částce, kterou vracíte.
- Rozlište nájemné a služby. Jsou to samostatné nároky a je dobré je mít oddělené i ve vyúčtování.
- Úrok z prodlení započtěte také, pokud ho uplatňujete. Jak ho spočítat, popisuju v článku o úroku z prodlení u nájemného.
Bez protokolu si škodu neobhájíte
Nejčastější důvod, proč započtení škody neobstojí, není právní, ale důkazní. Pronajímatel tvrdí, že podlaha byla poškozená. Nájemce tvrdí, že už při nastěhování. Bez předávacího protokolu s fotkami z počátku nájmu má nájemce navrch.
Jak protokol postavit tak, aby vydržel, rozebírám ve fotodokumentaci a kauci.
Co když kauce nestačí
Běžná situace u delšího neplacení: dluh přeroste jistotu. Kauci vypořádáte a zbytek vymáháte samostatně. Postup najdete v přehledu, co dělat s neplatícím nájemcem, a konkrétně u žaloby na zaplacení dlužného nájemného.
Shrnutí
- Jistota se ze zákona vypořádává při skončení nájmu.
- Průběžné čerpání kauce vás nechá bez krytí právě na konci nájmu.
- Doplnění jistoty lze požadovat, jen když je to ve smlouvě.
- Každou započtenou položku doložte a nájemci písemně vyúčtujte.
- Úroky z jistoty náleží nájemci ze zákona a nelze je vyloučit.