Vymáhání dluhu stojí měsíce času a nejistý výsledek. Prověření nájemce stojí patnáct minut. Tenhle poměr je důvod, proč zkušení pronajímatelé věnují výběru nájemce víc pozornosti než všemu ostatnímu dohromady.
Co si ověřit v registrech
Insolvenční rejstřík (ISIR). Zdarma, veřejný, hledá se podle jména a data narození. Probíhající insolvence nebo nedávno skončené oddlužení jsou zásadní informace. Zabere to minutu.
Centrální evidence exekucí. Provozuje ji Exekutorská komora, nahlédnutí stojí drobný poplatek za dotaz. Aktivní exekuce znamená, že část příjmu nájemce už je zabavená a na nájem jí zbývá méně.
Obojí je veřejně dostupné a nepotřebujete k tomu souhlas nájemce. Jak s těmito registry pracovat, když už dluh vznikl, popisuju ve vymáhání dluhu.
Co si nechat doložit
Tady vstupuje do hry ochrana osobních údajů. Požádat můžete o cokoli, ale nájemce nemusí vyhovět a vy si smíte uchovávat jen to, co k rozhodnutí opravdu potřebujete. Rozumná míra vypadá takhle:
- Doklad o příjmu. Potvrzení od zaměstnavatele, pracovní smlouva nebo daňové přiznání u OSVČ. Nekopírujte si celý dokument, stačí ověřit a poznamenat si, že jste ho viděli.
- Výpis z účtu za pár měsíců. Ukáže víc než potvrzení o příjmu: jestli platby chodí pravidelně a jestli neodcházejí srážky.
- Reference od předchozího pronajímatele. Podceňovaný, ale nejsilnější zdroj. Zeptejte se konkrétně: platil včas, jak předal byt, proč nájem skončil.
- Občanský průkaz k nahlédnutí. Ověříte totožnost a datum narození, které potřebujete pro dotaz do registrů. Kopii si pořizovat nemusíte.
Osobní údaje uchovávejte jen po dobu, kdy je potřebujete, a od neúspěšných zájemců je smažte.
Poměr nájmu k příjmu
Praktické vodítko z praxe: nájemné včetně záloh na služby by nemělo přesáhnout zhruba třetinu čistého příjmu domácnosti. Nad touhle hranicí roste riziko, že první nečekaný výdaj shodí nájem ze seznamu priorit.
Není to pravidlo ze zákona, je to statistika. U vyššího poměru se vyplatí kompenzovat to jinde: vyšší jistotou, kratší dobou určitou nebo ručitelem.
Co ve smlouvě skutečně pomůže
Ne každé „přísné" ujednání pomáhá. Tahle ano:
- Jistota v plné zákonné výši. Maximum je trojnásobek měsíčního nájemného a do limitu se počítají i sjednané smluvní pokuty. Detaily rozebírám u kauce a jistoty u nájmu bytu.
- Jasná splatnost. Konkrétní den v měsíci, ne „na začátku měsíce". Bez jednoznačné splatnosti se hůř určuje začátek prodlení.
- Ujednání o doplnění jistoty. Bez něj nemůžete po vyčerpání kauce požadovat její doplnění.
- Doba určitá. U nového nájemce dává smysl začít kratší dobou určitou. Pokud se neosvědčí, nájem skončí uplynutím doby a nemusíte řešit výpovědní důvody. Rozdíly rozebírám v článku nájem na dobu určitou vs. neurčitou.
- Aktuální doručovací adresa a kontakt. Zdánlivá drobnost, která rozhoduje o tom, jestli později prokážete doručení výzvy.
Kompletní seznam náležitostí najdete v článku o tom, co musí obsahovat nájemní smlouva.
Čeho si všímat při jednání
Signály, které se opakují u problémových nájmů:
- Naléhání na okamžité nastěhování bez prohlídky.
- Nabídka zaplatit několik nájmů dopředu v hotovosti výměnou za vynechání dokladů.
- Vyhýbavost u otázky na předchozí bydlení nebo neochota dát kontakt na minulého pronajímatele.
- Nesrovnalosti mezi tím, co říká, a tím, co je v dokladech.
- Tlak na to, aby ve smlouvě nebyli uvedeni všichni, kdo se budou stěhovat.
Žádný z nich není důkaz. Dva a víc dohromady jsou důvod k opatrnosti.
Nastavte si včasné hlídání
Prevence nekončí podpisem. Rozhodující je, jak rychle si všimnete první nezaplacené platby. Rozdíl mezi zásahem po týdnu a po třech měsících je rozdíl mezi připomínkou a soudem.
Pravidelná kontrola plateb proti splatnosti a krátká zpráva hned první týden vyřeší velkou část případů dřív, než se z nich stane dluh. Co dělat, když k výpadku přesto dojde, shrnuje přehled, co dělat s neplatícím nájemcem.
Shrnutí
- ISIR je zdarma, evidence exekucí za pár korun. Projděte oba.
- Reference od předchozího pronajímatele řekne víc než potvrzení o příjmu.
- Nájem nad třetinou čistého příjmu domácnosti zvyšuje riziko.
- Jistota v plné výši, jasná splatnost a doba určitá jsou nejúčinnější pojistky.
- Uchovávejte jen údaje, které potřebujete, a po výběru je smažte.