Nástroj zdarma
Kalkulačka daně z pronájmu
Zadejte roční nájem a výdaje a kalkulačka spočítá daň v obou variantách: paušál 30 % i skutečné výdaje. Doporučí vám tu výhodnější a ukáže, kolik ušetříte. Čísla platí pro zdaňovací rok 2026.
Odpisy, opravy, pojištění, úroky z úvěru za dobu pronájmu, fond oprav, správa.
Příklad výpočtu
Byt pronajímáte za 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč za rok. Vstupní cena stavby pro odpisy je 3 000 000 Kč. Takhle vypadá obojí vedle sebe.
Paušál 30 %
- Příjem z nájmu
- 180 000 Kč
- Paušální výdaje
- − 54 000 Kč
- Základ daně
- 126 000 Kč
- Daň 15 %
- 18 900 Kč
Skutečné výdaje
- Příjem z nájmu
- 180 000 Kč
- Odpis stavby
- − 102 000 Kč
- Pojištění, fond oprav, opravy
- − 32 000 Kč
- Základ daně
- 46 000 Kč
- Daň 15 %
- 6 900 Kč
Rozdíl je 12 000 Kč ročně ve prospěch skutečných výdajů, a udělal ho prakticky celý odpis. To je důvod, proč se u dražších nemovitostí paušál skoro nikdy nevyplatí.
Obrátit se to může u levnější nemovitosti nebo v prvním roce odpisování, kdy je sazba jen 1,4 % místo 3,4 %. Proto kalkulačka počítá obě varianty a neradí paušál plošně.
Pozor na slevu na poplatníka. Základní sleva 30 840 Kč se uplatní jednou za celé přiznání, ne zvlášť na každý příjem. Pokud jste zaměstnanec, vyčerpala ji nejspíš už mzda a z nájmu zaplatíte plnou daň. Kdo jiný příjem nemá, může se díky ní dostat na nulu.
Co kalkulačka počítá
Základ daně je příjem z nájmu mínus výdaje. Výdaje uplatníte buď paušálem 30 % z příjmů (nejvýš 600 000 Kč, bez dokládání), nebo ve skutečné výši (pracnější, ale s odpisy nemovitosti obvykle výhodnější). Z výsledného základu se počítá daň sazbou 15 %, u části nad 1 762 812 Kč ročně 23 %. Pronájem podle § 9 ZDP nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění.
Jak se daň z pronájmu počítá krok za krokem, co všechno si smíte odečíst a do kdy podat přiznání, rozebírá článek Daň z pronájmu bytu: výpočet a lhůty.
Tahle stránka je orientační pomůcka, ne daňové poradenství. U složitějších případů, hlavně u technického zhodnocení a spoluvlastnictví, se vyplatí obrátit se na daňového poradce.
Časté otázky
Jak se počítá daň z příjmu z pronájmu?+
Zdaňujete příjem podle § 9 ZDP. Základ daně je příjem z nájmu mínus výdaje (paušál 30 % nebo skutečné). Z základu daně se vypočte daň sazbou 15 %, od níž se odečtou slevy, například základní sleva na poplatníka 30 840 Kč ročně. Sociálnímu ani zdravotnímu pojištění pronájem nepodléhá.
Co se víc vyplatí, paušál nebo skutečné výdaje?+
Záleží na výši reálných nákladů. Paušál je jednodušší: odečtete rovnou 30 % z příjmů, maximálně 600 000 Kč. Skutečné výdaje jsou výhodnější, pokud vaše náklady (včetně odpisů nemovitosti) přesáhnou 30 % nájmu. Odpisy samy o sobě bývají u dražších nemovitostí vyšší než celý paušál.
Jaká je sazba daně z pronájmu?+
Základní sazba je 15 %. Pokud celkový základ daně ze všech příjmů přesáhne 1 762 812 Kč ročně, část nad touto hranicí se daní 23 %.
Platí se z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?+
Dlouhodobý pronájem podle § 9 ZDP sociálnímu ani zdravotnímu pojištění nepodléhá. Odvádíte jen daň z příjmu. Výjimkou je krátkodobé ubytování nebo pronájem s doplňkovými službami, který může být posouzen jako podnikání.
Kdy musím podat daňové přiznání z pronájmu?+
Záleží na tom, jestli máte i příjem ze zaměstnání. Zaměstnanec s nájmem jako vedlejším příjmem podává přiznání, když příjem z pronájmu překročí 20 000 Kč ročně (§ 38g odst. 2 ZDP). Kdo zaměstnání nemá, tedy třeba důchodce nebo člověk žijící z nájmů, má hranici 50 000 Kč podle § 38g odst. 1. Termín pro papírové přiznání je 1. dubna, elektronické podání do začátku května, s daňovým poradcem až do 1. července.