Rozsudek nebo platební rozkaz sám o sobě peníze nepřinese. Je to jen potvrzení, že máte nárok. Skutečné vymožení začíná až potom a rozhoduje o něm jediná věc: jestli má nájemce z čeho platit.
Exekuce v kostce
Jakmile je rozhodnutí pravomocné a vykonatelné, podáváte exekuční návrh soudnímu exekutorovi. Toho si vybíráte sami. Exekutor pak dohledá majetek povinného a zvolí způsob provedení, nejčastěji:
- srážky ze mzdy nebo jiného příjmu,
- přikázání pohledávky z účtu,
- prodej movitých věcí,
- prodej nemovitosti.
Srážky ze mzdy jsou pro pronajímatele nejspolehlivější, protože běží automaticky a dlouhodobě. Zároveň platí, že povinnému musí zůstat nezabavitelná částka, takže u nízkých příjmů může splácení trvat roky.
Náklady exekuce nese v zásadě povinný. Když se ale nemá nic vymoci, může skončit část nákladů na vás. Proto má smysl si předem ověřit, jestli je co vymáhat.
Ověřte si situaci dřív, než zaplatíte poplatky
Dvě věci, které se dají zjistit rychle a dřív, než utratíte za soudní poplatek nebo advokáta:
Insolvenční rejstřík (ISIR). Vede ho Ministerstvo spravedlnosti, je veřejný a zdarma. Hledá se podle jména a data narození. Zjistíte, jestli proti nájemci běží insolvenční řízení a v jaké fázi je.
Centrální evidence exekucí. Provozuje ji Exekutorská komora, nahlížení je zpoplatněné drobnou částkou za dotaz. Ukáže, jestli už proti nájemci vede někdo jiný exekuci. Pokud ano, znamená to obvykle dvě věci: majetek už je pod tlakem a vy budete v pořadí za ostatními.
Když z obou dotazů vyjde, že nájemce má exekucí několik a žádný postižitelný příjem, je vymáhání spíš prohlubování ztráty. Pak je racionálnější dluh uzavřít a soustředit se na to, aby se situace neopakovala. Viz jak si prověřit nájemce před podpisem.
Když je nájemce v insolvenci
Insolvence mění pravidla úplně. Individuální vymáhání se zastavuje a pohledávku musíte přihlásit do insolvenčního řízení. Klíčové body:
- Lhůta pro přihlášení je stanovená v rozhodnutí o úpadku, zveřejněném v ISIR. Zmeškání lhůty znamená, že se k přihlášce nepřihlíží a pohledávku už neuplatníte. Lhůta se nepromíjí.
- Přihlašuje se na předepsaném formuláři, včetně doložení důvodu vzniku pohledávky (nájemní smlouva, rozpis dluhu, případně rozhodnutí soudu).
- Přihlásit lze i pohledávku, o které soud dosud nerozhodl. Nemusíte tedy čekat na rozsudek.
- V oddlužení se věřitelům obvykle uhradí jen část pohledávky. Zbytek může být po splnění oddlužení nevymahatelný.
Praktický důsledek: pokud nájemce dluží a vy tušíte finanční potíže, sledujte ISIR pravidelně. Přihlašovací lhůta je nejtvrdší termín celého procesu.
Dluh vzniklý po zahájení insolvence
Nájemné za dobu po zahájení insolvenčního řízení má jiný režim než starší dluh a řeší se odlišně. Tady se vyplatí konzultace, protože chybné zařazení pohledávky ji může připravit o přednostní postavení.
Daňová stránka: co s nezaplaceným nájemným
Dobrá zpráva, na kterou se často zapomíná. Příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů se u běžného pronajímatele zdaňují až v okamžiku, kdy peníze skutečně obdržíte. Nezaplacené nájemné tedy není příjem a nedaníte ho.
Prakticky to znamená, že nemusíte řešit žádný „odpis pohledávky". Nikdy jste ji nezdanili. Do daňového přiznání dáváte jen to, co reálně přišlo na účet. Totéž platí u výdajového paušálu, který se počítá z reálně přijatých příjmů.
Výjimkou je situace, kdy vedete účetnictví nebo zdaňujete nájem v rámci podnikání. Tam se pracuje s výnosy a pohledávkami a pravidla jsou jiná. Souvislosti rozebírám v článku o dani z příjmu z pronájmu.
Kdy dluh odepsat
Není to prohra, je to řízení nákladů. Uvažujte o uzavření věci, když:
- nájemce nemá postižitelný příjem ani majetek,
- už proti němu běží několik exekucí,
- prošel oddlužením a pohledávka v něm zanikla,
- náklady dalšího vymáhání převýší reálnou naději na vymožení.
Do té doby ale hlídejte promlčení. Pravomocně přiznaná pohledávka má delší promlčecí lhůtu než ta nepřiznaná, takže samotné získání rozhodnutí má smysl i tehdy, když vymáhání odložíte na později. Podrobnosti k lhůtám najdete u žaloby na zaplacení dlužného nájemného.
Celkové pořadí kroků shrnuje přehled, co dělat s neplatícím nájemcem.
Shrnutí
- Rozsudek je jen podklad, vymáhá se až exekučně.
- ISIR je zdarma, evidence exekucí za drobný poplatek. Ověřte si obojí předem.
- V insolvenci se pohledávka přihlašuje a zmeškání lhůty ji definitivně ruší.
- Nezaplacené nájemné podle § 9 nedaníte, protože příjem nevznikl.
- Pravomocné rozhodnutí získejte i tehdy, když vymáhání odložíte.