Když výzva ani ukončení nájmu peníze nepřinesly, zbývá soud. Zní to draze a zdlouhavě, ale u dlužného nájemného jde obvykle o nespornou pohledávku, kterou lze vyřídit rychlejší a levnější cestou než klasickým sporem.
Nejdřív si připravte důkazy
Soud rozhoduje podle toho, co doložíte. U dlužného nájemného potřebujete:
- nájemní smlouvu s ujednáním o výši nájemného a splatnosti,
- rozpis dluhu po jednotlivých měsících se splatností a částkou,
- výpisy z účtu dokládající, které platby přišly a které ne,
- výzvu k úhradě a doklad o jejím doručení,
- případně předávací protokol, pokud se řeší i škoda.
Výzva není podmínkou žaloby, ale hraje roli u náhrady nákladů řízení. Její obsah rozebírám ve výzvě k úhradě dlužného nájemného.
Elektronický platební rozkaz
U peněžitých pohledávek je nejrychlejší cestou platební rozkaz. Soud ho vydá bez jednání, jen na základě žaloby a příloh. Nájemce má poté 15 dnů na zaplacení, nebo na podání odporu.
Elektronickou variantu (EPR) lze využít u pohledávek do 1 000 000 Kč a podává se přes formulář justice. Výhody jsou dvě: rychlost a nižší soudní poplatek. U EPR činí 4 % z žalované částky, zatímco u běžné žaloby 5 %. Sazby se řídí zákonem č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích; před podáním si aktuální sazebník ověřte, protože se v čase mění.
Nájemné je typická pohledávka pro tuhle cestu: je určitá, doložitelná smlouvou a výpisy, a nájemce proti ní obvykle nemá věcnou obranu.
Když nájemce podá odpor
Tady bývá zklamání. Odpor proti platebnímu rozkazu nemusí být odůvodněný. Stačí, že ho nájemce ve lhůtě podá, a platební rozkaz se v plném rozsahu ruší. Věc pak pokračuje jako běžný spor s jednáním.
Praktické důsledky:
- Řízení se prodlouží z týdnů na měsíce, někdy déle.
- Soudní poplatek se doplácí do výše odpovídající běžné žalobě.
- Vyplatí se počítat s advokátem, pokud jste ho dosud neměli.
Zároveň platí, že odpor sám o sobě nic neřeší v nájemcův prospěch, jen oddaluje. Pokud je dluh doložený, výsledek se obvykle nemění, jen přijde později.
Náklady a kdo je nese
Soudní poplatek platíte při podání vy. Pokud uspějete, má neúspěšný nájemce povinnost nahradit vám náklady řízení, tedy poplatek i náklady na právní zastoupení podle advokátního tarifu. To je v praxi hlavní důvod, proč se u vyšších dluhů advokát vyplatí: jeho odměnu ve výsledku hradí protistrana.
Zásadní ale je vymahatelnost. Přiznaná náhrada nákladů je jen další pohledávka, kterou musíte vymoci. U nájemce bez příjmu a majetku dostanete drahý papír. Proto se vyplatí zjistit si jeho situaci dřív, než žalobu podáte. Jak na to, popisuju ve vymáhání dluhu.
Nezapomeňte na úrok
V žalobě žádejte i úrok z prodlení, jinak vám ho soud nepřizná. Standardní formulace zní „s úrokem z prodlení ve výši X % ročně z částky Y od [datum] do zaplacení". Soud pak přizná úrok i za dobu po podání žaloby, což u déle trvajících řízení není zanedbatelné. Sazbu a způsob výpočtu rozebírám u úroku z prodlení u nájemného.
Hlídejte promlčení
Obecná promlčecí lhůta je tříletá a u nájemného běží od splatnosti každé jednotlivé splátky zvlášť. Nesčítá se tedy do jednoho data. Nejstarší dlužné nájemné se promlčí jako první.
Pokud nájemce dluh písemně uzná, běží nová desetiletá promlčecí lhůta. Uznání dluhu je proto při dohodě o splátkách cenné a vyplatí se ho do dohody vždy zahrnout.
Vyklizení řešte zvlášť
Žaloba na zaplacení a žaloba na vyklizení bytu jsou různé věci. Pokud nájemce po skončení nájmu byt neopustil, potřebujete oba nároky. Spojit je do jednoho podání lze, ale platební rozkaz se pak nevyužije, protože ten je určený jen pro peněžitá plnění. Bývá proto rychlejší podat je odděleně.
Celkové pořadí kroků najdete v přehledu, co dělat s neplatícím nájemcem.
Shrnutí
- U nájemného je nejrychlejší elektronický platební rozkaz, do 1 000 000 Kč.
- Soudní poplatek u EPR činí 4 %, u běžné žaloby 5 % z žalované částky.
- Odpor nemusí být odůvodněný a ruší platební rozkaz v plném rozsahu.
- Úrok z prodlení musíte v žalobě výslovně požadovat.
- Promlčecí lhůta je tříletá a běží u každé splátky zvlášť.