Kauce je nejčastější zdroj sporů na konci nájmu. Přitom kolem ní má zákon docela jasná pravidla, která řada pronajímatelů i nájemců nezná. Tady je, kolik smíte žádat, jak je to s úroky a kdy musíte vrátit. Vše podle § 2254 občanského zákoníku ve znění platném pro rok 2026.
Kolik smíte žádat
Jistota, lidově kauce, nesmí podle § 2254 přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Důležitý detail: do tohoto limitu se počítá i sjednaná smluvní pokuta. Souhrn jistoty a smluvních pokut tedy dohromady nesmí překročit trojnásobek nájemného. Počítá se z čistého nájemného, bez záloh na služby.
Výši jistoty i možnost jejího doplnění je potřeba mít ujednanou písemně. Co dalšího ve smlouvě nesmí chybět, shrnuje článek o tom, co musí obsahovat nájemní smlouva.
Kauce není váš příjem
Kauce je vratná záruka, ne výdělek. V okamžiku přijetí to není zdanitelný příjem a je rozumné držet ji oddělenou od vlastních peněz. Slouží jen jako pojistka pro případ dluhu nebo škody.
Úroky ze zákona, na které se zapomíná
Tady chybuje skoro každý: nájemce má ze zákona právo na úroky z jistoty, a toto právo nelze smlouvou vyloučit. Pokud úrok ve smlouvě nesjednáte, náleží nájemci alespoň v zákonné výši. Úrok běží od složení jistoty až do jejího vrácení. Není to tedy peníze, které jen tak ležérně podržíte, časem na nich nájemci vzniká nárok.
Kdy a jak vrátit
Při skončení nájmu vrátí pronajímatel jistotu nájemci, a to nejpozději do jednoho měsíce od vyklizení bytu. Můžete si z ní započíst, co vám nájemce dluží: neuhrazené nájemné nebo náhradu škody. Vždy to ale doložte a sepište potvrzení o vrácení (nebo o tom, co a proč jste strhli). Ušetří vám to pozdější spory.
Pozor na časté nedorozumění: vypořádání jistoty je navázané na skončení nájmu, ne na okamžik, kdy dluh vznikne. Proč se nevyplácí sahat na kauci průběžně během nájmu, rozebírám v článku o započtení kauce na dluh nájemce. Pokud dluh jistotu převýší, zbytek se vymáhá samostatně. Postup najdete v přehledu, co dělat s neplatícím nájemcem.
Co z kauce strhnout nelze
Běžné opotřebení. Vybledlá malba, opotřebené parkety nebo spotřebiče běžným užíváním nejsou škoda, kterou by nájemce hradil. Přesně kvůli rozlišení běžného opotřebení od skutečné škody potřebujete předávací protokol s fotodokumentací pořízený při nastěhování i při předání. Jak fotit, aby měly snímky důkazní hodnotu, popisuju ve fotodokumentaci k protokolu a kauci.
Shrnutí
- Maximum je trojnásobek měsíčního nájemného, včetně případných smluvních pokut.
- Nájemci náleží úroky z jistoty ze zákona, nelze je vyloučit.
- Vrácení do jednoho měsíce od vyklizení, po započtení doložených dluhů.
- Běžné opotřebení strhnout nelze.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).