Odcházející nájemník stojí víc než prázdné týdny. K ušlému nájmu se přidají jednorázové položky, které přijdou všechny naráz a ve stejném měsíci, kdy nepřišel nájem. Proto se výměna pozná na účtu dvakrát.
Tenhle text je rozpis těch položek a hlavně výpočet, který z nich plyne: do jaké částky se vyplatí stávajícímu nájemníkovi vyjít vstříc.
Co se platí při každé výměně
| Položka | Řádově | Poznámka |
|---|---|---|
| Inzerce | 0 až 2 000 Kč | Na velkých portálech i zdarma, placené pozice zrychlují |
| Provize realitní kanceláři | až 1 měsíční nájem | Odpadá, když si hledáte sami |
| Úklid a malování | 5 000 až 15 000 Kč | Po delším nájmu spíš horní hranice |
| Drobné opravy | podle stavu | Co není na nájemci, viz kdo platí opravy |
| Výměna zámků | 1 500 až 3 000 Kč | Nepovinné, ale po odchodu cizího člověka rozumné |
| Váš čas | neviditelné | Prohlídky, telefonáty, prověřování, předání |
Částky jsou orientační a liší se podle lokality i stavu bytu. Smysl té tabulky není přesnost, ale to, že položek je šest a ne jedna. Dohromady se běžně dostanou přes jeden měsíční nájem, u bytu s provizí přes dva.
Svoje čísla si dosadíte do kalkulačky prázdného bytu, která k nim připočte i ušlý nájem.
Co je na tom nejdražší, není na seznamu
Největší položka je ušlý nájem, a ten na faktuře nikde nestojí. U bytu za 20 000 Kč a šesti týdnech hledání jde o 27 700 Kč, tedy obvykle víc než všechny jednorázové položky dohromady.
Proto se vyplatí každá věc, která prázdné týdny zkrátí, i když něco stojí. Placená pozice v inzerátu za tisícovku, která najde nájemníka o dva týdny dřív, ušetří devět tisíc. Proč prázdné týdny tolik ukrojí z výnosu, rozebírá co stojí prázdný byt.
Výpočet, kvůli kterému to celé počítáme
Otázka zní: kolik mi stojí za to nájemníkovi ustoupit, abych ho udržel?
Postup je jednoduchý:
- Spočítejte, co stojí jedna výměna. Ušlý nájem plus jednorázové položky. Řekněme 60 000 Kč.
- Odhadněte, jak dlouho by ještě zůstal. Řekněme dva roky, tedy 24 měsíců.
- Vydělte. 60 000 / 24 = 2 500 Kč měsíčně.
Do 2 500 Kč měsíčně se vstřícnost vyplatí. Může to být sleva na nájmu, ale stejně dobře i nová pračka, souhlas se psem nebo výmalba, kterou byste stejně dělali po jeho odchodu.
Nad tou částkou už se vyplatí nechat ho jít a hledat znovu.
Dvě věci, které ten výpočet nezohledňuje
Jistota, že dobrý nájemník je dobrý. Nový nájemník je neznámá. U stávajícího víte, jestli platí včas a jak se o byt stará, a to má hodnotu, která se špatně vyčísluje. Prověření toho nového aspoň zkrátí riziko, viz jak si prověřit nájemce před podpisem.
Zaostávající nájemné. Když nájem držíte roky na stejné výši, abyste nájemníka neztratili, může se stát, že platí výrazně pod trhem. Pak se výměna vyplatí i při vysokých nákladech, protože nový nájem ten rozdíl dožene. Kolik je v místě obvyklé, rozebírá srovnatelné nájemné.
Správná cesta proto není nájem nezvyšovat, ale zvyšovat ho po malých krocích pravidelně, místo jednoho velkého skoku po pěti letech. Jak na to, popisuje návrh na zvýšení nájemného.
Co si z toho odečtete z daní
Při skutečných výdajích jsou inzerce, provize realitní kanceláři, malování i drobné opravy daňově uznatelné výdaje podle § 9. Schovávejte si doklady, protože bez nich je u kontroly neobhájíte.
Při paušálu si neodečtete nic navíc, protože podle § 9 odst. 5 jsou v něm zahrnuté všechny výdaje. A ušlý nájem si neodečtete nikdy, protože nebyl příjmem, takže není co odečítat. Podrobně to rozebírá uznatelné výdaje u pronájmu.
Zajímavý důsledek: rok s výměnou nájemníka je přesně ten rok, kdy mohou skutečné výdaje porazit paušál, i když jindy vyhrává paušál. Vyplatí se to proto počítat každý rok znovu, viz paušál, nebo skutečné výdaje.
Shrnutí
- Jednorázové položky výměny se běžně vyšplhají přes jeden měsíční nájem, s provizí přes dva.
- Největší položkou je ale ušlý nájem, který na žádné faktuře není.
- Kolik stojí za to ustoupit: náklady výměny vydělené počtem měsíců, které by nájemník ještě zůstal.
- Výpočet nezohledňuje jistotu, že stávajícího nájemníka znáte, ani nájem zaostávající za trhem.
- Jednorázové náklady jsou při skutečných výdajích daňově uznatelné, ušlý nájem nikdy.
- Rok s výměnou bývá ten, kdy skutečné výdaje porazí paušál.