Zákon dovoluje navrhnout zvýšení „až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě". A ve stejném ustanovení dodává, že k návrhu, který nedokládá splnění podmínek, se nepřihlíží.
Doložení tedy není formalita navíc. Je to podmínka, na které návrh stojí nebo padá.
Co znamená srovnatelné
Nejde o průměr nájmů ve městě. Jde o byty, které jsou srovnatelné s tím vaším ve věcech, na kterých nájemcům záleží:
- poloha, tedy obec a v ní konkrétní lokalita,
- velikost a dispozice,
- stav bytu a jeho vybavení,
- stav domu, výtah, parkování,
- energetická náročnost a náklady na služby.
Byt 2+kk po rekonstrukci v centru není srovnatelný s 2+kk v původním stavu na okraji, i když mají stejnou výměru.
Dvě cesty, jak to doložit
Znalecký posudek. Nejsilnější důkaz. Znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí zpracuje posudek k obvyklému nájemnému. Stojí to peníze, ale u soudu má největší váhu a u vyšších částek se vyplatí.
Vlastní přehled srovnatelných nabídek. Levnější a pro nesporné případy obvykle dostačující. Musí ale být sestavený tak, aby se dal ověřit.
Pro běžné zvýšení u spolupracujícího nájemce stačí druhá cesta. Jakmile tušíte, že skončíte u soudu, jděte do posudku.
Jak sestavit přehled, který obstojí
Nestačí přiložit odkazy na inzeráty. Připravte tabulku, ze které je vidět, proč jsou byty srovnatelné:
| co uvést | proč |
|---|---|
| adresa nebo aspoň ulice a čtvrť | doloží srovnatelnou polohu |
| dispozice a výměra | základ srovnání |
| stav a vybavení | vysvětlí rozdíl v ceně |
| nájemné bez služeb | srovnávat se musí čisté nájemné |
| datum a zdroj nabídky | doloží aktuálnost |
Několik praktických pravidel:
- Berte čisté nájemné bez záloh na služby. Inzeráty často uvádějí částku včetně, což srovnání pokřiví.
- Používejte aktuální nabídky, řádově týdny až měsíce staré, ne rok.
- Neberte jen ty nejdražší. Přehled, ve kterém jsou samé nadprůměrné nabídky, protistrana rozebere. Vyberte rozpětí a doložte, kam se váš byt v něm řadí.
- Uložte si otisky obrazovky včetně data. Inzerát za měsíc zmizí a vy budete potřebovat doložit, že existoval.
- Berte nabídky, ne dojmy. Nabídkové ceny nejsou totéž co uzavřené nájmy, ale jsou doložitelné, což je u soudu podstatné.
Rozumný počet je pět až deset nabídek. Tři jsou málo, dvacet nikdo číst nebude.
Kde brát podklady
Realitní portály jsou nejdostupnější zdroj. Užitečné jsou i cenové mapy nájemného a statistiky realitních kanceláří, které vycházejí pravidelně.
U bytů v obecním nebo družstevním domě si ověřte, jestli obec nemá vlastní pravidla pro určování nájemného, protože ta mohou být přísnější než zákonný strop.
Nezapomeňte na ten druhý strop
Doložení obvyklého nájemného řeší jen jednu ze dvou podmínek. Pořád platí, že navržené zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nesmí přesáhnout dvacet procent. Obě podmínky musí být splněné současně a obě se dokládají.
Součet za tři roky spočítá kalkulačka zvýšení nájemného. Ostatní podmínky rozebírám ve zvýšení nájemného bez doložky.
Když máte inflační doložku, tohle neřešíte
Doložení obvyklého nájemného se týká jen zákonného postupu podle § 2249. Máte-li ve smlouvě inflační doložku, řídíte se jí a srovnatelné nájemné dokládat nemusíte. Zároveň se ale nemůžete dostat nad to, co doložka umožňuje.
Shrnutí
- Bez doložení podmínek se k návrhu nepřihlíží, není to volitelná příloha.
- Srovnatelné znamená podobná poloha, velikost, stav a vybavení, ne průměr ve městě.
- Pro nesporné případy stačí přehled pěti až deseti nabídek, k soudu jděte s posudkem.
- Srovnávejte čisté nájemné bez záloh na služby a ukládejte si otisky obrazovky.
- Doložit se musí obě podmínky, obvyklé nájemné i limit dvaceti procent.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).