Otázka „co si můžu z nájmu odečíst" má podmínku, kterou si většina pronajímatelů neuvědomí. Odpověď totiž nezávisí jen na tom, co jste zaplatili, ale hlavně na tom, jakou cestu výdajů jste si zvolili. U jedné z nich je seznam dlouhý, u druhé prázdný.
Nejdřív rozhodnutí, pak seznam
Výdaje u nájmu podle § 9 uplatníte dvěma způsoby:
- Paušálem, tedy 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč.
- Skutečnými výdaji, tedy reálnými náklady, které umíte doložit.
A tady je ta podstatná věta: podle § 9 odst. 5 jsou v paušálu zahrnuté veškeré výdaje spojené s nájmem. Když si vyberete paušál, nepřipočtete si k němu úroky z hypotéky, fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí ani nic jiného. Těch 30 % je celá vaše výdajová strana.
Seznam níž tedy platí jen pro skutečné výdaje. Která cesta vyjde lépe, rozebírá paušál, nebo skutečné výdaje.
Co si při skutečných výdajích odečtete
| Výdaj | Poznámka |
|---|---|
| Odpisy nemovitosti | Obvykle největší položka, viz odpisy nemovitosti |
| Úroky z hypotéky | Jen úroky, ne splátka jistiny. Rozebráno níž |
| Pojištění nemovitosti | Pojistka na pronajímaný byt nebo dům |
| Daň z nemovitých věcí | Ta, kterou platíte obci za pronajímanou nemovitost |
| Příspěvky do fondu oprav | Platby do SVJ nebo družstvu |
| Opravy a údržba | Co hradíte vy, viz kdo platí opravy v nájmu |
| Vybavení bytu | Spotřebiče, nábytek, kuchyňská linka |
| Inzerce a provize | Náklady na hledání nájemce |
| Správa nemovitosti | Odměna správci, software na evidenci |
| Cesty k nemovitosti | Při kontrolách, předání a opravách |
Podmínka je u všech stejná: výdaj musí souviset s nájmem a musíte ho umět doložit. Faktura, výpis z účtu, smlouva. Bez dokladu výdaj u kontroly neobhájíte, i když jste ho opravdu zaplatili.
Úroky z hypotéky: nejčastější záměna v celých daních
Tady se chybuje nejvíc a chyba jde oběma směry. Existují totiž dvě různé věci se stejným názvem:
Odpočet úroků na vlastní bydlení (§ 15). Nezdanitelná část základu daně. Podmínkou je, že nemovitost slouží k trvalému bydlení vám nebo blízkým příbuzným. U pronajímaného bytu tedy nárok nemáte. Investiční byt, ve kterém nikdo z rodiny nebydlí, odpočet podle § 15 nedává.
Úrok jako výdaj u nájmu (§ 9). Úroky z úvěru, kterým jste pronajímanou nemovitost pořídili, uplatníte jako daňový výdaj podle § 24 odst. 1, pokud nejsou součástí vstupní ceny majetku. Tahle cesta funguje a bývá vydatná.
Z toho plyne praktický závěr: úroky neztrácíte, jen se uplatní jinde. Když byt pronajímáte a vedete skutečné výdaje, jdou do výdajů. Když si na něj berete paušál, nejdou nikam.
Když v bytě zároveň bydlíte
Pronajímáte-li jen část bytu nebo domu a ve zbytku bydlíte, úroky se rozdělí podle podlahové plochy. Část připadající na vlastní bydlení jde jako odpočet podle § 15, část připadající na pronajímanou plochu jako výdaj podle § 9. V součtu tedy uplatníte celé úroky, jen dvěma různými kolonkami.
Úroky za dobu, kdy byt ještě pronajatý nebyl
Tady se výklady rozcházejí a je rozumné zvolit opatrnější postup. Bezpečnější je úroky z doby před zahájením nájmu zahrnout do vstupní ceny nemovitosti a uplatnit je postupně přes odpisy, než je dát do výdajů přímo. U větší částky se to vyplatí probrat s daňovým poradcem, protože rozdíl je v tom, jestli se vám odečte letos, nebo po třicet let.
Co si odečíst nelze
- Splátka jistiny hypotéky. Výdaj je jen úrok. Jistina je vracení půjčených peněz, ne náklad.
- Zálohy na služby, které přeposíláte dodavateli. Nejsou výdaj, protože nebyly ani příjem. Patří mimo daň úplně, viz co patří do záloh na služby.
- Vlastní práce. Když si byt vymalujete sami, hodiny si do výdajů nedáte. Materiál ano.
- Výdaje na nemovitost, kterou nepronajímáte. Chata, ve které jen jezdíte, do nájmu nepatří.
- Cokoliv bez dokladu.
Jak to dopadne na daň
Smysl celého seznamu je snížit dílčí základ daně. Kam se výsledek zapisuje a co se stane, když výdaje příjem překročí, rozebírá jak vyplnit přiznání z pronájmu. Konkrétní částku pro váš byt spočítá kalkulačka daně z pronájmu, limity s paragrafy drží přehled daňových limitů.
Shrnutí
- U paušálu si neodečtete nic navíc, § 9 odst. 5 do něj zahrnuje všechny výdaje.
- Seznam výdajů platí jen pro skutečné výdaje a všechny musíte doložit.
- Největší položkou bývají odpisy, hned za nimi úroky z hypotéky.
- Odpočet úroků podle § 15 u pronajímaného bytu nemáte, úroky se uplatní jako výdaj podle § 9.
- Při smíšeném užívání se úroky rozdělí podle podlahové plochy.
- Splátka jistiny, vlastní práce a přeposlané zálohy výdaj nejsou.
Tento článek je obecný přehled, ne daňové poradenství. U složitějších situací se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.