Nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy, pronajímatel všechno ostatní. Zní to jednoduše, dokud nepraskne bojler a nezačne se řešit, do které kategorie spadá. Hranici vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. a od 1. ledna 2026 má nové částky.
Nové limity od roku 2026
Novela vyhlášená jako nařízení vlády č. 493/2025 Sb. zvedla obě hranice:
| do 2025 | od 1. 1. 2026 | |
|---|---|---|
| Náklad na jednu opravu | 1 000 Kč | 1 500 Kč |
| Roční limit na m² podlahové plochy | 100 Kč/m² | 150 Kč/m² |
Částky se navíc mají nadále upravovat podle inflace, takže tohle nebude poslední změna.
Smlouvy se kvůli tomu měnit nemusí. Nové limity platí automaticky, i u nájmů uzavřených dřív.
Pozor při čtení jiných zdrojů: většina článků o drobných opravách na českém internetu je starší a uvádí tisícovku a stovku za metr. Není to podvod, jen to bylo napsané před novelou.
Běžná údržba
Podle § 2 nařízení jde o udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání. Konkrétně:
- malování, opravu omítek a tapetování
- čištění podlah včetně podlahových krytin a obkladů stěn
- čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům
- udržování zařízení bytu ve funkčním stavu
- pravidelné prohlídky a čištění spotřebičů a topidel
- kontrolu termostatických hlavic s elektronickým řízením
- kontrolu hlásiče kouře včetně výměny zdroje
- kontrolu a údržbu vodovodních baterií s elektronickým řízením
To „až ke svislým rozvodům" je důležité. Ucpaný odpad ve vašem bytě je věc nájemce, ucpané stoupačky v domě už ne.
Drobné opravy podle věcného vymezení
Paragraf 4 obsahuje výčet, který platí bez ohledu na cenu. Patří sem mimo jiné:
- opravy vrchních částí podlah, podlahových krytin, prahů a lišt
- opravy částí dveří a oken, kování, klik, výměny zámků, opravy rolet a žaluzií
- opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, výměny světelných zdrojů
- výměny uzavíracích ventilů plynu a vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt
- opravy a certifikace bytových měřidel a vodoměrů, opravy hlásičů požáru a kouře
- opravy baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, dřezů, splachovačů, sporáků, trub, kuchyňských linek a vestavěných skříní
- opravy kamen, kotlů etážového topení, kouřovodů a ovládacích termostatů
A jedna výjimka, kterou stojí za to znát:
nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení
Radiátor tedy platí pronajímatel, i kdyby oprava stála dvě stovky.
Drobné opravy podle ceny
Co ve výčtu není, je drobnou opravou tehdy, když náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5).
Dvě věci, které se přehlížejí:
Související opravy se sčítají. Když se na téže věci dělá několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, rozhoduje jejich součet. Rozdělit jednu velkou opravu na tři faktury po tisícovce tedy nefunguje.
Doprava se nezapočítává, ale platí ji nájemce. Do limitu se náklady na dopravu nepočítají, hradí je ale nájemce nad rámec.
Roční strop
Nad rámec jednotlivých oprav platí podle § 6 celkový roční limit: přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce 150 Kč za m² podlahové plochy, další opravy v tom roce se za drobné už nepovažují a hradí je pronajímatel.
U bytu 60 m² to znamená 9 000 Kč ročně. Co je nad, jde za vlastníkem.
Podlahovou plochou se rozumí byt plus všechny prostory užívané výhradně nájemcem, i mimo byt. Sklepy, které nejsou místnostmi, a balkony, lodžie a terasy se počítají jen jednou polovinou.
Co ve smlouvě sjednat nejde
Úprava je relativně kogentní: odchýlit se od ní v neprospěch nájemce nelze. Ujednání, že nájemce hradí veškeré opravy nebo že limit je vyšší, je v této části neúčinné, i když ho obě strany podepsaly.
Opačným směrem to jde. Sjednat, že pronajímatel hradí i drobné opravy, je v pořádku. Co ve smlouvě naopak vymezit stojí za to, shrnuje text o tom, co musí obsahovat nájemní smlouva.
Praktická rada k evidenci
Roční limit se počítá za kalendářní rok a je na nájemci, aby doložil, že ho vyčerpal. V praxi to znamená schovávat účtenky. Pronajímateli se zase vyplatí vědět, kolik se za rok na bytě proopravovalo, protože od určité částky přechází povinnost na něj.
Je to jeden z důvodů, proč mít opravy evidované u nemovitosti a ne v hlavě.
Druhý přijde na řadu, až se byt bude vracet. Tam rozhoduje rozdíl mezi stavem při předání a při vrácení, a ten prokazuje předávací protokol. Bez něj se běžné opotřebení od poškození odděluje těžko a spor se přesune ke kauci.
Shrnutí
- Od 1. 1. 2026 platí limity 1 500 Kč na opravu a 150 Kč/m² ročně (nařízení vlády č. 493/2025 Sb.).
- Starší články uvádějí 1 000 Kč a 100 Kč/m², to už neplatí.
- Běžná údržba je čištění a udržování, včetně odpadů jen ke svislým rozvodům.
- Věcný výčet drobných oprav v § 4 platí bez ohledu na cenu.
- Radiátory a rozvody ústředního topení drobnou opravou nejsou nikdy.
- Související a navazující opravy se pro limit sčítají, doprava se nezapočítává, ale platí ji nájemce.
- Balkony, lodžie, terasy a sklepy bez charakteru místnosti se do plochy počítají poloviční.
- V neprospěch nájemce se od úpravy odchýlit nelze, i kdyby to bylo ve smlouvě.
Souvisí s co patří do záloh na služby, protože opravy ani revize nejsou služba a do záloh nepatří.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. Vychází z nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění nařízení vlády č. 493/2025 Sb. účinném od 1. ledna 2026.