Prázdný byt je nejdražší položka pronájmu, kterou skoro nikdo nevede v evidenci. Má totiž nepříjemnou vlastnost: neprojeví se jako výdaj, ale jako příjem, který nepřišel. Na výpisu z účtu není nic, co by se dalo podtrhnout, takže se na to zapomene.
Spočítat se to ale dá a vyplatí se to vědět dřív, než se budete rozhodovat, jestli nájemníkovi vyjít vstříc, nebo ho nechat jít.
Proč jsou ta čísla dvě
Tady se většina výpočtů na internetu plete. Vezmou ušlý nájem, přičtou k němu fond oprav, pojištění, daň a splátku hypotéky, a vyjde jim, že měsíc prázdna stojí skoro dva nájmy.
Jenže ty náklady platíte úplně stejně, i když je byt pronajatý. Nevznikly tím, že nájemník odešel. Rozdíl mezi obsazeným a prázdným měsícem je proto přesně jeden nájem, ne nájem plus náklady.
Správně se na to dívá dvěma pohledy, protože odpovídají na dvě různé otázky:
| Číslo | Co znamená | Kdy ho potřebujete |
|---|---|---|
| Ušlý nájem | O kolik jste hůř, než kdyby nájemník zůstal | Při rozhodování, jestli slevit a udržet ho |
| Co odejde z účtu | Náklady, které za tu dobu nic nepokryje | Když řešíte, jestli vám peníze dojdou |
Oba pohledy jsou správné, jen se nesmí sčítat. Spočítat si obě naráz umí kalkulačka prázdného bytu.
Co běží dál, i když nikdo nebydlí
Z účtu odcházejí dál tyhle položky:
- Příspěvek do fondu oprav nebo SVJ. Běží podle podílu, ne podle toho, jestli se v bytě svítí.
- Pojištění nemovitosti. Prázdný byt je navíc u některých pojistek rizikovější, protože se škoda objeví pozdě.
- Daň z nemovitých věcí. Platí se za vlastnictví.
- Stálé platby za energie. Jističe, vodoměry a paušály běží, i když je spotřeba nulová.
- Splátka hypotéky. Ta bolí nejvíc, protože je obvykle největší.
Naopak odpadne spotřeba energií a opotřebení. To jsou ale drobné položky proti tomu, co zůstává.
Kolik to ukrojí z výnosu
Tady je ten důvod, proč se vyplatí počítat. Vezměme byt za 20 000 Kč měsíčně:
- Nájemník odejde a byt se pronajme za šest týdnů.
- Ušlý nájem je 27 700 Kč.
- K tomu inzerce, provize, malování a výměna zámků, dohromady řekněme 32 000 Kč.
- Celá výměna tedy stojí skoro 60 000 Kč, tedy tři měsíční nájmy.
A teď to podstatné. Když se nájemník mění každé dva roky, rozpočítá se to na 30 000 Kč ročně. Roční nájem je 240 000 Kč, takže výměna nájemníka ukrojí 12,4 % ročního výnosu.
To je víc, než kolik většina pronajímatelů počítá s opravami, a často víc, než o kolik se za celý rok podaří zvednout nájemné. Jak se počítá samotný výnos, rozebírá kalkulačka výnosnosti pronájmu.
Prázdné týdny se nedají odstranit, jen zkrátit
Nula nebude, protože mezi dvěma nájemníky je vždy aspoň předání a úklid. Zkrátit se to ale dá:
Začněte hledat, jakmile přijde výpověď. Ne až se byt vyklidí. Výpovědní doba je tři měsíce a to je dost času na to, aby nový nájemník nastoupil prvního dne po skončení předchozího nájmu.
Prohlídky dělejte ještě za stávajícího nájemce. Potřebujete jeho součinnost, takže se to vyplatí mít ošetřené v nájemní smlouvě, nebo se aspoň domluvit po dobrém a nabídnout mu něco na oplátku.
Hlídejte, kdy nájem končí. Konec nájmu v prosinci nebo lednu se hledá podstatně déle než konec v srpnu, kdy se stěhují studenti a lidé za prací. U smlouvy na dobu určitou si tenhle termín volíte sami.
Mějte byt připravený dřív než inzerát. Fotky prázdného vymalovaného bytu přivedou víc lidí než fotky s cizím nábytkem a stěhovacími krabicemi.
Co z toho plyne pro cenu nájmu
Nejdražší nájemník je ten, kterého si neudržíte. Když výměna stojí 60 000 Kč a nájemník by zůstal další dva roky, vyjde to na 2 500 Kč měsíčně. Do téhle částky se sleva nebo vstřícnost vyplatí, nad ní už ne.
Neznamená to nájem nezvyšovat. Znamená to počítat se zvýšením tak, aby vám nájemník neodešel kvůli pěti stovkám, které vás pak stojí tři nájmy. Jak zvýšení provést, aby bylo platné, rozebírá návrh na zvýšení nájemného a při sjednané doložce inflační doložka.
Podrobný rozpis jednorázových položek a kdy se vyplatí slevit má co stojí výměna nájemníka.
Shrnutí
- Prázdný byt nestojí ušlý nájem plus náklady, to je jedna věc počítaná dvakrát.
- Proti udrženému nájemníkovi jste hůř přesně o ušlý nájem.
- Z účtu zároveň odejdou fond oprav, pojištění, daň a splátka hypotéky, které nic nepokryje.
- U bytu za 20 000 Kč a výměny každé dva roky ukrojí prázdno a výměna kolem 12 % ročního výnosu.
- Prázdné týdny zkrátíte tím, že začnete hledat hned po výpovědi a hlídáte, do kterého měsíce nájem končí.
- Sleva na nájmu se vyplatí do výše, která se rovná nákladům výměny rozpočítaným na měsíce.