Návrh na zvýšení nájemného vypadá jako jednoduchý dopis. Zákon k němu ale připojuje větu, která z něj dělá dokument s náležitostmi: k návrhu, který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek, se nepřihlíží.
„Nepřihlíží se" je silné. Neznamená to, že návrh je vadný a dá se opravit. Znamená to, že právně neexistuje, a vy začínáte znovu včetně dvanáctiměsíční lhůty.
Co v návrhu nesmí chybět
- Označení stran a bytu. Kdo komu a kterého nájmu se to týká.
- Odkaz na nájemní smlouvu, včetně data uzavření.
- Současná výše nájemného a datum poslední úpravy, pokud nějaká byla.
- Navrhovaná nová výše, konkrétní částkou. Ne procentem, ne rozpětím.
- Doložení, že se vejdete do dvaceti procent za poslední tři roky.
- Doložení, že částka nepřesahuje srovnatelné nájemné obvyklé v místě.
- Datum, od kterého má vyšší nájemné platit, tedy nejdříve třetí kalendářní měsíc po dojití.
- Poučení o dvouměsíční lhůtě pro sdělení souhlasu.
- Datum a podpis.
Ta dvě doložení jsou to, na čem návrhy nejčastěji padají. Nestačí tvrdit, musíte přiložit.
Vzor textu
Návrh na zvýšení nájemného
Pronajímatel: [jméno, adresa] Nájemce: [jméno, adresa] Byt: [přesné označení dle nájemní smlouvy] Nájemní smlouva ze dne: [datum]
Vážený pane / vážená paní,
na základě § 2249 odst. 1 občanského zákoníku Vám navrhuji zvýšení nájemného za výše uvedený byt.
Současné nájemné činí [částka] Kč měsíčně. Naposledy bylo upraveno dne [datum], respektive od uzavření nájemní smlouvy nebylo upraveno.
Navrhuji nové nájemné ve výši [částka] Kč měsíčně s účinností od [datum, nejdříve třetí kalendářní měsíc po doručení].
Navržené zvýšení činí [X] %. Spolu se zvýšením, k němuž došlo v posledních třech letech ([popis nebo „žádné"]), tedy nepřesahuje zákonný limit dvaceti procent.
Navržená výše nepřesahuje srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Dokládám [znaleckým posudkem / přehledem srovnatelných nabídek, viz příloha].
Souhlasíte-li se zvýšením, sdělte mi to prosím písemně do dvou měsíců od doručení tohoto návrhu. Nesdělíte-li souhlas, mohu se v souladu s § 2249 odst. 3 obrátit na soud s návrhem na určení výše nájemného.
Přílohy: [doklad o srovnatelném nájemném]
V [místo] dne [datum]
[podpis]
Vzor je obecný. U vyšších částek nebo napjatého vztahu s nájemcem se vyplatí nechat text zkontrolovat advokátem.
Přílohy rozhodují
Nejslabší místo většiny návrhů. Doložení srovnatelného nájemného může mít podobu znaleckého posudku nebo přehledu srovnatelných nabídek v místě, ale musí být doložitelné a přezkoumatelné, ne odkaz na dojem.
Co konkrétně obstojí a jak podklad připravit, rozebírám ve srovnatelném nájemném.
Jak prokázat doručení
Všechny lhůty se počítají od dojití návrhu, ne od odeslání. Bez důkazu o doručení neprokážete, kdy začaly běžet.
- Doporučeně s dodejkou na adresu ze smlouvy. Uschovejte podací lístek i dodejku.
- Datová schránka, pokud ji nájemce má. Doručení je průkazné a okamžité.
- Osobní předání proti podpisu na kopii.
- E-mail jen jako doplněk, ne jako jediný kanál.
Ideální je kombinace více cest a pečlivá evidence. Stejnou logiku popisuju i u výzvy k úhradě dlužného nájemného, kde na prokázaném doručení stojí celý další postup.
Než odešlete, zkontrolujte termíny
Uplynulo od poslední úpravy aspoň dvanáct měsíců? Vejdete se se součtem za tři roky do dvaceti procent? Je datum účinnosti nejdříve třetí kalendářní měsíc po předpokládaném doručení?
Všechno tohle spočítá kalkulačka zvýšení nájemného. Souvislosti a zbylé podmínky najdete ve zvýšení nájemného bez doložky.
Shrnutí
- K návrhu bez konkrétní částky a bez doložení podmínek se nepřihlíží.
- Uvádějte částku, ne procento, a konkrétní datum účinnosti.
- Doložte obojí: limit dvaceti procent i srovnatelné nájemné v místě.
- Poučte nájemce o dvouměsíční lhůtě pro souhlas.
- Lhůty běží od doručení, takže si doručení zajistěte prokazatelně.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).