Když ve smlouvě o zvyšování nájemného nic není, neznamená to, že máte smůlu. Znamená to, že se řídíte zákonem. Ten dává pronajímateli cestu, jak se dostat až na obvyklé nájemné v místě, ale svazuje ji několika podmínkami, které se snadno poruší.
Znění, ze kterého všechno plyne
Ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku:
„Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží."
Je v tom pět podmínek naráz. Rozeberme je.
1. Ve smlouvě nesmí být nic o zvyšování
Zákonný postup se použije jen tehdy, když si strany zvyšování neujednaly nebo je výslovně nevyloučily. Máte-li inflační doložku, tudy cesta nevede, viz inflační doložka. Je-li zvyšování vyloučené, nelze nic.
2. Písemná forma
Ústní dohoda ani SMS nestačí. Návrh musí být písemný a musí nájemci dojít, ne jen být odeslán.
3. Strop: dvacet procent za tři roky
Tohle je nejčastěji chybně chápaná podmínka. Nejde o dvacet procent na jeden návrh, ale o součet zvýšení za poslední tři roky.
Když jste před dvěma lety zvýšili o osm procent, zbývá vám v tříletém okně prostor přibližně dvanáct procentních bodů, ne dalších dvacet. Kdo na to zapomene, pošle návrh, ke kterému se nepřihlíží.
Spočítat si to můžete v kalkulačce zvýšení nájemného, která ten tříletý součet hlídá za vás.
4. Druhý strop: obvyklé nájemné v místě
Dvacet procent je maximum, ne nárok. Zároveň platí, že navržená částka nesmí přesáhnout srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Když pronajímáte za tržní cenu, tenhle strop vás zastaví dřív než ten dvacetiprocentní.
A pozor: podmínky musíte v návrhu doložit, jinak se k němu nepřihlíží. Jak na to, popisuju ve srovnatelném nájemném.
5. Dvanáct měsíců od poslední úpravy
K návrhu podanému dřív než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž se nájemné nezvyšovalo, se nepřihlíží. Zvyšovat lze tedy nejvýše jednou ročně.
Od kdy nájemce platí víc
Podle § 2249 odst. 3 platí nájemce zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, pokud se zvýšením souhlasí.
Prakticky: návrh doručený v září znamená vyšší nájemné nejdříve od prosince. Kdo chce mít zvýšeno od ledna, musí odeslat nejpozději v říjnu a počítat s rezervou na doručení.
Co se stane, když nájemce mlčí
Nájemce má dva měsíce od dojití návrhu, aby písemně sdělil, že se zvýšením souhlasí. Mlčení souhlasem není.
Pokud souhlas nesdělí, má pronajímatel další tři měsíce na to, aby navrhl soudu určení nájemného. Podá-li návrh později a nájemce namítne opožděnost, soud mu nevyhoví. Podrobnosti rozebírám v článku když nájemce nesouhlasí.
Časová osa v kostce
| krok | lhůta |
|---|---|
| od poslední úpravy | nejméně 12 měsíců |
| nájemce může sdělit souhlas | do 2 měsíců od dojití |
| vyšší nájemné se platí | od 3. kalendářního měsíce po dojití |
| návrh k soudu při nesouhlasu | do 3 měsíců po uplynutí lhůty pro souhlas |
Co dát do návrhu
Vzor textu i seznam náležitostí najdete v článku návrh na zvýšení nájemného. Souhrn obou možných cest je v přehledu o zvýšení nájemného.
Shrnutí
- Postup platí jen tam, kde smlouva o zvyšování mlčí.
- Strop je dvacet procent za součet zvýšení v posledních třech letech.
- Druhým stropem je srovnatelné nájemné obvyklé v místě, a musí se doložit.
- Zvyšovat lze nejvýše jednou za dvanáct měsíců.
- Vyšší nájemné se platí až od třetího kalendářního měsíce po doručení.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).