Nájemné se za tři roky znehodnotí i bez toho, aby se cokoliv stalo. Pronajímatelé to přesto odkládají, protože nevědí, na co mají právo, a bojí se, že tím rozzlobí jinak spolehlivého nájemce. Přitom platí jednoduchá věc: o tom, jak můžete nájemné zvýšit, rozhoduje jediná věta ve vaší smlouvě.
Najděte si ji dřív, než začnete cokoli počítat. Ušetří vám to i pár měsíců zbytečné práce.
Nejdřív se podívejte do smlouvy
Otevřete nájemní smlouvu a hledejte ujednání o změně nájemného. Podle toho, co najdete, jste v jedné ze tří situací.
Máte inflační doložku. Tedy ujednání, že se nájemné každoročně upraví podle inflace vyhlašované ČSÚ nebo podle konkrétního indexu. Pak se řídíte jí a zákonný postup se nepoužije. Podrobnosti rozebírám v článku o inflační doložce.
Nemáte ve smlouvě nic. Pak platí zákonný postup podle § 2249 občanského zákoníku, který má vlastní pravidla i strop. Rozebírám ho ve zvýšení nájemného bez doložky.
Zvyšování je ve smlouvě výslovně vyloučené. Pak nemůžete nic. Ustanovení § 2249 se použije jen tehdy, když si strany zvyšování neujednaly nebo je výslovně nevyloučily.
Proč na tom rozdílu tolik záleží
Tady je věc, která překvapí většinu pronajímatelů: inflační doložka vás nechrání, ona vás omezuje.
Nejvyšší soud to potvrdil v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1670/2018. Právní věta zní, že dohodou o zvyšování nájemného je i takzvaná inflační doložka. Praktický důsledek: když doložku máte, nemůžete se dožadovat zvýšení podle § 2249, protože jste si způsob zvyšování už dohodli.
V rozhodovaném případě šlo o pronajímatele, kterému za deset let tržní nájemné víc než zdvojnásobilo, zatímco jeho smluvní nájemné rostlo jen o inflaci. Domáhal se zvýšení na obvyklou výši a neuspěl. Soud řekl, že růst tržního nájemného není nepředvídatelná okolnost, protože se výše nájemného v čase mění podle ekonomických podmínek.
Zjednodušeně: dohoda platí, i když se ukázala jako nevýhodná.
Kdy z toho přece jen existuje východisko
Ta samá právní věta má i druhou půlku. Pokud dojde k podstatné změně okolností, kterou strany nemohly rozumně předvídat, a nájemné podle doložky by bylo zjevně nespravedlivé, může se pronajímatel domáhat zvýšení podle § 2249 i navzdory doložce.
Je to ale úzká výjimka pro mimořádné situace, ne běžná cesta. Běžný růst trhu, jak plyne z citovaného rozsudku, mezi ně nepatří.
Strop dvacet procent platí jen bez doložky
Další častý omyl. Limit „nejvýše dvacet procent za tři roky" pochází z § 2249 a vztahuje se pouze na zákonný postup. Když máte inflační doložku, tenhle limit se na vás nevztahuje, protože § 2249 se vůbec nepoužije.
To zní jako výhoda, ale v praxi to obvykle znamená opak: doložka vás drží u inflace, zatímco bez ní byste mohli dojít až na obvyklé nájemné v místě, pokud se do těch dvaceti procent vejdete.
Časování je půlka úspěchu
U zákonného postupu na sebe navazuje několik lhůt a je snadné se v nich ztratit:
- Návrh nelze podat dřív než po dvanácti měsících, ve kterých se nájemné nezvyšovalo.
- Když nájemce souhlasí, platí zvýšené nájemné od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu.
- Nájemce má dva měsíce na to, aby písemně sdělil souhlas.
- Pokud nesouhlasí nebo mlčí, má pronajímatel další tři měsíce na návrh k soudu.
Prakticky to znamená, že mezi odesláním návrhu a prvním vyšším nájemným uplynou nejméně dva až tři měsíce. Kdo chce mít vyšší nájem od ledna, musí návrh poslat nejpozději v říjnu.
Termíny i maximální částku si spočítáte v kalkulačce zvýšení nájemného.
Nestačí částku vymyslet, musíte ji doložit
Zákon říká, že návrh, který nedokládá splnění podmínek, se k němu nepřihlíží. Nestačí tedy napsat, že chcete o deset procent víc. Musíte doložit, že navržená částka nepřesahuje srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě.
Jak na to a co soudy uznávají, rozebírám ve srovnatelném nájemném.
Co když nájemce nesouhlasí
Nesouhlas není konec, jen posun k soudu. Soud může nájemné určit až do obvyklé výše, a to s účinky ode dne podání návrhu, ne až od rozsudku. Postup i rizika popisuju v článku když nájemce nesouhlasí.
Než se ale pustíte do soudu, zvažte cenu prázdného bytu. Spolehlivý nájemce, který platí o něco méně, bývá výhodnější než soudní spor a následné hledání nového.
Shrnutí
- Rozhoduje smlouva. Inflační doložka vylučuje postup podle § 2249.
- Doložka platí, i když se ukázala jako nevýhodná (26 Cdo 1670/2018).
- Strop dvaceti procent za tři roky se týká jen zákonného postupu.
- Mezi návrhem a vyšším nájmem uplynou nejméně dva až tři měsíce.
- Návrh musí doložit, že částka nepřesahuje obvyklé nájemné v místě.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).