Poslali jste návrh a nájemce neodpovídá. Nebo odpověděl, že s ničím nesouhlasí. Zákon s oběma případy počítá a řeší je stejně, jenže na to máte omezené okno.
Mlčení souhlasem není
Začněme tím nejčastějším omylem. Nájemce má dva měsíce od dojití návrhu, aby písemně sdělil, že se zvýšením souhlasí. Když nesdělí nic, souhlas tím nevzniká. Nájemné zůstává na původní výši.
Je to opak logiky, na kterou jsme zvyklí u jiných lhůt, a stojí to pronajímatele nejvíc času. Kdo čeká, že se po dvou měsících ticha začne platit víc, zjistí po půl roce, že se nezměnilo nic a lhůta pro soud mezitím uplynula.
Vaše okno je tři měsíce
Pokud nájemce souhlas nesdělí, může pronajímatel do tří měsíců po uplynutí dvouměsíční lhůty navrhnout soudu, aby výši nájemného určil.
Ta lhůta je tvrdá. Podá-li pronajímatel návrh později a nájemce namítne, že byl podán opožděně, soud mu nevyhoví. Nájemné pak zůstane, kde bylo, a vy musíte začít znovu včetně čekání dvanácti měsíců.
Prakticky si tedy hned při odeslání návrhu poznamenejte dvě data: kdy uplyne nájemcova lhůta a kdy uplyne ta vaše.
Co soud může přiznat
Soud rozhodne o nájemném až do výše obvyklé v místě a čase. Není vázán vaším návrhem směrem nahoru, ale ani dvacetiprocentním stropem, protože ten se vztahuje k návrhu pronajímatele, ne k rozhodnutí soudu.
Zásadní detail: zvýšené nájemné se přiznává s účinky ode dne podání návrhu k soudu, ne až od právní moci rozsudku. Průtahy řízení vás tedy nepřipraví o peníze za dobu sporu, i když je dostanete zpětně.
Než půjdete k soudu, spočítejte si to
Soudní cesta má smysl u výraznějšího rozdílu a dlouhodobého nájmu. U rozdílu pár set korun měsíčně bývá dražší než výnos.
Do rozvahy patří:
- Soudní poplatek a případný advokát. Při úspěchu je hradí protistrana, ale nejdřív je platíte vy.
- Znalecký posudek k obvyklému nájemnému, pokud ho ještě nemáte.
- Čas. Řízení trvá měsíce.
- Vztah s nájemcem. Po soudu spolu budete dál v nájemním vztahu.
Poslední bod podceňují skoro všichni. Spolehlivý nájemce, který platí o něco méně, bývá výhodnější než prázdný byt a hledání nového. Náklady na výměnu nájemce, tedy prázdné měsíce, inzerce a riziko horšího nástupce, obvykle převýší rozdíl, o který se soudíte.
Když nájemce souhlasí jen zčásti
Občas přijde protinávrh, tedy souhlas s nižším zvýšením. Zákon tuhle variantu neupravuje, ale nic nebrání dohodě. Písemná dohoda o nové výši nájemného je platná a ušetří vám obojí, lhůty i soud.
Z praxe: dohoda na menším zvýšení bývá lepší výsledek než vyhraný spor. Sepište ji písemně a uveďte datum účinnosti, ať je jasné, odkdy se platí kolik.
Když nájemce po zvýšení přestane platit
To je jiná situace a řeší se jinak. Nesouhlas se zvýšením a neplacení dlužného nájemného jsou dvě různé věci s různým postupem. Pokud nájemce přestane hradit i původní nájemné, postupuje se podle přehledu, co dělat s neplatícím nájemcem.
Souvislosti
Podmínky, které musí návrh splnit, aby k němu soud vůbec přihlédl, rozebírám ve zvýšení nájemného bez doložky. Náležitosti a vzor textu najdete v článku návrh na zvýšení nájemného.
Shrnutí
- Mlčení nájemce souhlasem není, nájemné zůstává původní.
- Nájemce má dva měsíce na souhlas, pronajímatel pak tři měsíce na návrh k soudu.
- Opožděný návrh soud při námitce nájemce zamítne.
- Soud určí nájemné až do obvyklé výše, s účinky ode dne podání návrhu.
- Dohoda na nižším zvýšení bývá výhodnější než vyhraný spor.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).