Inflační doložka se doporučuje ve většině vzorů nájemních smluv jako samozřejmost. Málokdo přitom vysvětlí, co si jí pronajímatel skutečně kupuje a čeho se zároveň vzdává.
Co to je
Ujednání, že se nájemné jednou za dané období upraví podle vyhlašované míry inflace, typicky podle indexu spotřebitelských cen Českého statistického úřadu. Právním základem je § 2248 občanského zákoníku, který stranám umožňuje ujednat si každoroční zvyšování nájemného.
Zvýšení pak nastává jednostranným jednáním pronajímatele, nájemce s ním nemusí zvlášť souhlasit. To je hlavní praktická výhoda: nemusíte vyjednávat ani chodit k soudu.
Je platná, i když mluví jen o inflaci
Kolem toho panuje zmatek, tak rovnou: inflační doložka odkazující na míru inflace vyhlašovanou ČSÚ je platné ujednání. Není neurčitá a není neplatná.
Potvrdil to Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1670/2018. Právní věta výslovně uvádí, že dohodou o zvyšování nájemného je i takzvaná inflační doložka.
To ale neznamená, že je jedno, jak ji napíšete.
Co do doložky patří
Čím konkrétnější, tím méně prostoru pro spor. Doporučuju vymezit tyhle body:
- Který index. Například „index spotřebitelských cen za předchozí kalendářní rok vyhlašovaný Českým statistickým úřadem". U nájmů navázaných na eurozónu se používá i harmonizovaný index HICP.
- Rozhodné období. Za který rok se index bere a k jakému datu se hodnota zjišťuje.
- Termín úpravy. Ke kterému dni v roce se nájemné mění.
- Forma oznámení. Že pronajímatel oznámí novou výši písemně a od kdy platí.
- Co když je inflace záporná. Buď se nájemné sníží, nebo se úprava neprovede. Když to neřešíte, budete se o to jednou dohadovat.
Čeho se doložkou vzdáváte
Tady je ta část, kterou vzory neuvádějí.
Ustanovení § 2249 se použije jen tehdy, neujednají-li si strany zvyšování nájemného. Jakmile doložku máte, ujednali jste si ho. Nemůžete se proto dožadovat zvýšení až na obvyklé nájemné v místě, ani využít zákonný postup se stropem dvaceti procent za tři roky.
Jinými slovy: doložka vás drží u inflace, i když trh utekl dopředu.
V případu, který Nejvyšší soud rozhodoval, se za deset let tržní nájemné víc než zdvojnásobilo, zatímco smluvní nájemné rostlo jen o inflaci. Pronajímatel se domáhal zvýšení na obvyklou výši a neuspěl. Soud uvedl, že nárůst tržního nájemného nelze považovat za nepředvídatelnou okolnost, protože se jeho výše v čase mění podle ekonomických podmínek.
Kdy se z doložky přece jen dá vystoupit
Výjimka existuje, ale je úzká. Pokud dojde k podstatné změně okolností, kterou strany nemohly rozumně předvídat, a nájemné podle doložky by bylo zjevně nespravedlivé, může pronajímatel postupovat podle § 2249 i přes existující doložku.
Míří to na mimořádné situace, ne na běžný vývoj trhu. Při výjimečně vysoké inflaci by o tom šlo uvažovat, u postupného růstu nájmů nikoli.
Takže si ji sjednávat, nebo ne?
Záleží na tom, co od nájmu čekáte.
Doložka dává smysl, když chcete klid a předvídatelnost, nájemné máte nastavené blízko tržní úrovni a nechcete každý rok vyjednávat. Úprava proběhne sama, bez souhlasu nájemce.
Doložka nedává smysl, když pronajímáte výrazně pod tržní cenou, třeba známým nebo dlouholetému nájemci. V takovém případě si zavíráte cestu, jak se k tržní úrovni postupně dostat, protože zákonný postup vám doložka uzavře.
U nového nájmu za tržní cenu bych doložku sjednával. U nájmu hluboko pod trhem bych to zvážil.
Ať se rozhodnete jakkoli, patří to do smlouvy hned při podpisu. Doplňovat doložku dodatečně znamená vyjednávat s nájemcem, který na tom nemá zájem. Ostatní náležitosti shrnuje článek o tom, co musí obsahovat nájemní smlouva.
Co dělat, když doložku nemáte, popisuju ve zvýšení nájemného bez doložky. Celkový přehled obou cest najdete v článku o zvýšení nájemného.
Shrnutí
- Inflační doložka podle § 2248 je platná, i když odkazuje jen na inflaci ČSÚ.
- Zvýšení nastává jednostranně, bez souhlasu nájemce.
- Zároveň vylučuje postup podle § 2249 včetně cesty k obvyklému nájemnému.
- Růst tržního nájemného není důvod se z doložky vyvázat (26 Cdo 1670/2018).
- U nájmu hluboko pod trhem si sjednání doložky rozmyslete.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).