Většina pronajímatelů ví, že kauce se vrací. Mnohem méně jich počítá s tím, že se vrací i s úroky, a skoro nikdo neví v jaké výši. Není to jejich chyba: zákon na tuhle otázku přímou odpověď nedává. Tenhle článek shrnuje, co v zákoně opravdu stojí, jak se chybějící číslo v praxi dopočítá a proč se vyplatí nenechat to na náhodě.
Právo na úroky existuje a nelze ho vyloučit
Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku má nájemce právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Dvě věci z toho plynou hned:
- Úrok běží od složení jistoty do jejího vrácení, ne až od skončení nájmu. U tříletého nájmu se tedy počítá celé tři roky.
- Není to na dohodě. Ujednání, že se jistota neúročí, k právu nájemce nepřihlíží. Sjednat jde sazba vyšší, ne nulová.
Ostatní pravidla kolem jistoty, tedy maximum ve výši trojnásobku nájemného, vrácení do měsíce od vyklizení a co z ní smíte strhnout, shrnuje článek o kauci u nájmu bytu.
Jenže zákon neříká kolik
Tady to začíná být zajímavé. Formulace „alespoň ve výši zákonné sazby" vypadá jako odkaz na konkrétní číslo někde jinde v předpisech. Takové číslo ale pro tenhle případ neexistuje. Občanský zákoník sazbu neurčuje a neodkazuje ani na jiný právní předpis, který by ji určoval.
Zůstává tedy ustanovení, které se použije vždycky, když se mají platit úroky a nikdo neřekl jaké.
Jak se chybějící sazba dopočítá
Praxe sahá po § 1802 občanského zákoníku. Ten říká, že nejsou-li úroky určeny, platí se obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.
Rozpadá se to na tři věci, které je dobré číst pomalu:
- Obvyklé bankovní úvěrové sazby, ne spořicí. Vychází se z toho, za kolik banky půjčují, ne kolik platí na vkladech. Proto to číslo bývá vyšší, než pronajímatelé čekají. V praxi se sahá po řadě spotřebitelských úvěrů, kterou ČNB zveřejňuje ve své databázi ARAD pod domácnostmi a úvěry na spotřebu.
- Dlužníkem je pronajímatel. Jistotu drží on, takže se hledí na místo jeho bydliště nebo sídla.
- Rozhoduje doba uzavření smlouvy, ne doba vracení. Sazba se tedy určí zpětně ke dni podpisu a po celou dobu nájmu se nemění.
Je poctivé dodat, že tenhle postup není zakotvený v zákoně, je to výklad. Způsob určení není mezi odborníky ani soudy zcela jednotný a ve sporu může být výše předmětem dokazování. Na tom je postavené doporučení níž.
Pozor na záměnu s úrokem z prodlení
Tohle je nejčastější omyl a stojí peníze. Jsou to dvě různá čísla pro dvě různé situace:
| úrok z jistoty | úrok z prodlení | |
|---|---|---|
| kdy vzniká | po celou dobu, co jistotu držíte | až když ji nevrátíte včas |
| podle čeho | § 1802, obvyklé bankovní sazby | § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. |
| sazba | odvozuje se, není v předpisu | repo sazba ČNB plus 8 procentních bodů |
Repo sazba plus osm bodů je tedy sankce za pozdní vrácení, ne úročení jistoty. Aktuální i historické hodnoty té sankční sazby máme v tabulce zákonného úroku z prodlení a spočítat ji z konkrétní částky jde v kalkulačce úroku z prodlení.
Když jistotu nevrátíte do měsíce od vyklizení, běží vám obojí najednou: úrok z jistoty za dobu držení a navíc úrok z prodlení z nevrácené částky.
Kolik to dělá v penězích
Řádově to nejsou drobné. Modelový příklad, sazba je jen ilustrativní:
Jistota 30 000 Kč, nájem trval tři roky, dopočtená sazba 8 % ročně. Úrok za tři roky vychází zhruba na 7 200 Kč.
Při vracení tedy nejde o 30 000 Kč, ale o částku blížící se 37 000 Kč. U nájmu, který běží pět let, je rozdíl ještě výraznější. Když na úroky zapomenete a nájemce si je později vyžádá, nemáte se čím bránit, protože na ně má nárok ze zákona.
Konkrétní sazbu pro váš případ je potřeba dohledat podle data podpisu smlouvy. Jednotky procent ročně jsou běžné, v obdobích vysokých sazeb to bývá víc.
Co s tím jako pronajímatel
Zapište sazbu do smlouvy. Je to jediný způsob, jak mít jistotu, kolik se bude vracet. Sjednaná sazba musí být alespoň zákonná, nižší se k ní nepřihlíží, ale konkrétní číslo ve smlouvě odstraní celý spor o výklad § 1802. Co dalšího ve smlouvě nesmí chybět, rozebírá článek o tom, co musí obsahovat nájemní smlouva.
Počítejte s úroky už při přijetí jistoty. Není to váš příjem a časem k ní přirůstá další závazek. Držet jistotu oddělenou od provozních peněz dává o důvod víc smysl.
Při vracení to sepište. Vyúčtování jistoty má obsahovat přijatou částku, narostlý úrok, co si započítáváte a proč, a kolik zbývá. Na co si dát pozor při započtení dluhu, popisuje článek o započtení kauce na dluh.
V Rentriu kauci evidujeme u nájemníka i s datem složení, takže doba, za kterou se úrok počítá, nevznikne dohadem z paměti. Vzorovou nájemní smlouvu s ujednáním o úročení jistoty mají tarify od Standardu výš.
Shrnutí
- Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího složení do vrácení a smlouvou to nelze vyloučit.
- Zákon výši „zákonné sazby" pro tenhle případ nikde neurčuje.
- V praxi se dopočítá podle § 1802, tedy z obvyklých sazeb bankovních úvěrů ke dni uzavření smlouvy.
- Není to repo sazba plus osm bodů, to je úrok z prodlení za pozdní vrácení.
- U třicetitisícové jistoty a tříletého nájmu jde řádově o tisíce korun.
- Nejjistější řešení je napsat sazbu přímo do nájemní smlouvy.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. Způsob určení zákonné sazby úroku z jistoty není ustálený a u konkrétního sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).