Nejčastější spor o vyúčtování nezačíná u čísel, ale u toho, co v něm vůbec má co dělat. Pronajímatel do záloh přidá fond oprav nebo pojištění, nájemce se ozve a oba pak hledají, kdo má pravdu. Zákon je přitom v téhle věci nezvykle konkrétní.
Co jsou služby
Zákon č. 67/2013 Sb. je v § 3 odst. 1 vyjmenovává:
- dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody
- dodávka vody a odvádění odpadních vod
- provoz výtahu
- osvětlení společných prostor v domě
- úklid společných prostor v domě
- odvoz odpadních vod a čištění jímek
- umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu
- provoz a čištění komínů
- odvoz komunálního odpadu
Výčet začíná slovem „zejména", takže není uzavřený. Rozsah služeb si podle § 3 odst. 2 pronajímatel s nájemcem ujednají. Co si neujednáte, službou není a nemůžete to vyúčtovat.
Co službou být nemůže
Tady je klíčová věta celého zákona, § 2 odst. 1 písm. d):
nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky
To jsou tři slova, o která se vede většina sporů.
Revize elektřiny, plynu, komínů nebo výtahu jsou vyloučené výslovně. Provoz a čištění komínů službou je, ale revize ne. Rozdíl je jemný a plete se.
Odpisy domu taky. To je náklad vlastníka na jeho majetek, ne plnění poskytnuté nájemci.
„Další podobné položky" je ta část, kam patří všechno ostatní, co je nákladem vlastnictví, ne užívání.
Fond oprav do záloh nepatří
Tohle je nejčastější chyba a stojí za samostatný odstavec.
Příspěvek do fondu oprav platí vlastník jednotky společenství vlastníků. Je to jeho náklad na správu vlastního majetku a nájemce s ním nemá nic společného. Do záloh na služby ho přesunout nejde, protože nesplňuje definici služby: nájemce za něj nedostává žádné plnění spojené s užíváním bytu.
To samé platí pro:
- pojištění nemovitosti
- daň z nemovitých věcí
- splátku hypotéky
- odměnu správci domu v části připadající na správu vlastnictví
Nic z toho nezmizí, jen se to platí z nájemného, ne ze záloh. Když to potřebujete pokrýt, promítněte to do výše nájmu. To je legální a průhledné. Schovat to do záloh není ani jedno.
Do nákladů na služby navíc nelze zahrnout ani náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování (§ 7 odst. 4) a náklady na povinné informování o spotřebě tepla (§ 8a odst. 4).
Jak se určuje výše záloh
Výši si podle § 4 odst. 1 ujednáte. Když se nedohodnete, určí ji pronajímatel jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů, a to podle loňska, podle posledního zúčtovacího období nebo z předpokládaných cen běžného roku.
U vody a odpadních vod má § 4 odst. 3 zvláštní pravidlo: bez dohody se počítá nejvýš z jedné dvanáctiny podle skutečné spotřeby za předchozí rok nebo podle směrných čísel.
Změna zálohy v průběhu roku
Zálohu můžete zvýšit i během roku, ale ne jen tak. Podle § 4 odst. 4 musí být změna:
- v míře odpovídající změně ceny služby nebo jiným oprávněným důvodům, například změně rozsahu služby,
- oznámena písemně,
- řádně odůvodněna.
A pak je tam věta, kterou pronajímatelé přehlížejí:
Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.
Neodůvodněné zvýšení tedy není vadné, ono prostě nenastane. Nájemce platí dál původní částku a nedluží nic. Nová záloha se navíc dá požadovat nejdřív od prvního dne měsíce po doručení oznámení, ne zpětně.
Paušál místo záloh
Nájemné a platbu za služby lze podle § 9 sloučit do jedné paušální částky. Pak se nic nevyúčtovává, což zní lákavě, ale má to zásadní omezení.
U nájmů na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušálu zahrnout dodávku tepla a teplé vody ani dodávku vody a odvádění odpadních vod. Tyhle služby se musí vždycky vyúčtovat.
Prakticky to znamená, že u běžného dlouhodobého nájmu paušál většinu práce neušetří. Vyúčtovat vodu a teplo musíte tak jako tak.
Když jste zálohy nastavili špatně
Nesprávně zařazená položka se nestává správnou tím, že si jí nikdo roky nevšiml. Když nájemce zjistí, že v zálohách platil fond oprav, může požadovat vrácení a má na to obecnou tříletou promlčecí lhůtu.
Rozumnější je to opravit sám: položku ze záloh vyřadit, o snížení zálohy nájemce písemně informovat a případný rozdíl promítnout do nájemného při nejbližší možné příležitosti.
Shrnutí
- Služby vyjmenovává § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., výčet není uzavřený, ale rozsah se musí ujednat.
- Zákon výslovně vylučuje revize, odpisy domu a podobné položky (§ 2 odst. 1 písm. d).
- Fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti a hypotéka do záloh nepatří. Jsou to náklady vlastnictví a patří do nájemného.
- Do nákladů na služby nelze zahrnout ani vyhotovení vyúčtování a informování o spotřebě tepla.
- Zálohu lze zvýšit jen písemně a s odůvodněním, jinak ke zvýšení vůbec nedojde.
- U nájmů delších než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušálu dát teplo, teplou vodu ani vodu.
Navazuje na co musí obsahovat vyúčtování služeb a do kdy doručit vyúčtování. Kdo platí opravy v bytě rozebírá samostatný článek.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. Vychází ze zákona č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů, v aktuálním znění.