Spočítat daň z nájmu je ta snadnější část. Lidé se zaseknou až u formuláře, protože v hlavním přiznání žádný řádek na nájem není. Nájem se totiž počítá ve vlastní příloze a do přiznání se přenáší až výsledek.
Tenhle text je o tom, co kam zapsat. Kolik vám daň vyjde a kdy přiznání vůbec podávat, rozebírá daň z příjmu z pronájmu.
Příloha č. 2, ne č. 1
První a nejčastější omyl. Přiznání má dvě přílohy na příjmy a lidé si je pletou:
- Příloha č. 1 je na příjmy ze samostatné činnosti podle § 7, tedy na podnikání.
- Příloha č. 2 je na příjmy z nájmu podle § 9 a na ostatní příjmy podle § 10.
Běžný pronájem bytu nebo domu patří do přílohy č. 2. Do přílohy č. 1 byste se dostali, až kdyby šlo o ubytovací službu nebo o nemovitost v obchodním majetku, což rozebírá pojistné z pronájmu.
Čísla řádků se mezi roky mění
Než půjdeme na jednotlivé řádky, jedna poznámka, která ušetří zmatek. Finanční správa formulář každý rok vydává v novém vzoru a čísla i názvy řádků se mezi vzory posouvaly. Starší návody na internetu proto někdy popisují řádky úplně jinak, a to i u přílohy č. 2.
Vždy si tedy vezměte formulář pro ten rok, za který přiznání podáváte, a stáhněte si k němu pokyny. Popis níž odpovídá novějším vzorům.
Řádek po řádku
| Řádek | Co se na něj píše |
|---|---|
| 201 | Příjmy podle § 9 celkem za celý rok |
| 201a | Z toho jen příjmy z nájmu nemovitých věcí, tedy část řádku 201 |
| 202 | Výdaje podle § 9, buď paušál, nebo skutečné |
| 203 | Rozdíl, tedy řádek 201 minus 202 |
| 204 | Částky, které rozdíl zvyšují |
| 205 | Částky, které rozdíl snižují |
| 206 | Dílčí základ daně, nebo ztráta: 203 + 204 minus 205 |
Výsledek z řádku 206 se pak přenáší do hlavního přiznání, do řádku 39. Tím se nájem potká se zbytkem vašich příjmů.
Všechny částky se uvádějí v celých korunách. Jestli pronajímáte víc nemovitostí, nevyplňujete přílohu za každou zvlášť, ale sečtete je dohromady na jeden řádek 201.
Do příjmů nepatří zálohy na služby
Nejdražší chyba v celém formuláři. Na řádek 201 patří jen nájemné. Zálohy na vodu, teplo nebo elektřinu, které od nájemce vyberete a pošlete dodavateli, váš příjem nejsou. Jsou to peníze, které jste jen přeposlali.
Kdo je do příjmů započítá, zdaní si částku, kterou nikdy nevydělal. Co do záloh patří a co ne, rozebírá co patří do záloh na služby.
Paušál se zaškrtává, ne dopočítává
Pokud uplatňujete paušální výdaje, nestačí napsat číslo na řádek 202. V úvodu přílohy je kolonka, kde se uplatnění paušálu zaškrtává, a bez ní není z formuláře poznat, jakým způsobem jste výdaje spočítali.
Na řádek 202 pak jde 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Kterou cestu zvolit a kde je zlom, rozebírá paušál, nebo skutečné výdaje. Výši paušálu i stropu s paragrafy drží přehled daňových limitů.
Byt ve společném jmění manželů
U nemovitosti ve společném jmění přiznává příjem jen jeden z manželů, ne oba na polovinu. Je to volba, ne povinnost daná zákonem, takže se vyplatí spočítat, komu to vyjde lépe. Když má jeden z manželů nižší ostatní příjmy, obvykle se sleva na poplatníka využije víc u něj.
V příloze se k tomu uvádí kód podle pokynů k formuláři. Zkontrolujte si ho v pokynech pro daný rok, protože právě tohle se v nových vzorech mění.
Když z nájmu vyjde ztráta
Řádek 206 může vyjít i jako mínus, a to je situace, o které se moc nemluví. Nastane, když máte skutečné výdaje vyšší než příjmy, typicky u bytu, který stál půl roku prázdný, zatímco odpisy, pojištění, daň z nemovitosti a příspěvky do fondu opravy běžely dál.
Tři věci, které o ztrátě z nájmu platí:
- S paušálem ztráta nevznikne. Paušál je vždy jen 30 % příjmu, takže výdaje nikdy příjem nepřekročí. Ztráta je výsadou skutečných výdajů.
- Od mzdy ji neodečtete. Ztrátu z § 9 nelze uplatnit proti příjmům ze zaměstnání podle § 6. Použitelná je jen proti příjmům podle § 7 až § 10, tedy například proti nájmu z jiné nemovitosti nebo proti podnikání.
- Nepropadne hned. Ztrátu lze odečíst v pěti zdaňovacích obdobích následujících po tom, za které vznikla.
Pro zaměstnaného pronajímatele s jedním bytem to tedy prakticky znamená, že ztrátu si poznamená a uplatní ji v některém z dalších pěti let, kdy nájem poteče. Kolik prázdný byt reálně stojí, rozebírá kdo platí opravy v nájmu u nákladů, které nesete vy.
Shrnutí
- Nájem podle § 9 patří do přílohy č. 2, ne do přílohy č. 1.
- Čísla řádků se mezi vzory formuláře mění, berte formulář a pokyny pro daný rok.
- Příjmy jdou na řádek 201, výdaje na 202, dílčí základ na 206 a odtud do řádku 39 hlavního přiznání.
- Na řádek 201 patří jen nájemné, ne přeposlané zálohy na služby.
- Uplatnění paušálu se v příloze zaškrtává, samotné číslo na řádku 202 nestačí.
- U nemovitosti v SJM přiznává příjem jen jeden z manželů a je to volba.
- Ztráta z nájmu vzniká jen u skutečných výdajů, nejde odečíst od mzdy a uplatní se do pěti let.
Tento článek je obecný přehled, ne daňové poradenství. U složitějších situací se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, a z pokynů Finanční správy k tiskopisu přiznání.