Na otázku, jestli se z pronájmu platí sociální a zdravotní, odpovídají diskusní fóra jednou větou: neplatí. Je to pravda, ale jen z poloviny, a ta druhá polovina stojí tři tisíce měsíčně.
Z nájmu se opravdu neodvádí nic. Nájem ale zároveň nezakládá účast na zdravotním pojištění, a ten rozdíl se pozná ve chvíli, kdy je nájem váš jediný příjem.
Z nájmu podle § 9 se neodvádí
Příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Odvedete jen daň z příjmu, a to bez ohledu na výši nájmu. Deset tisíc měsíčně i sto tisíc měsíčně, pojistné z nich žádné.
Proti podnikání je to podstatná výhoda. Z příjmu podle § 7 se sociální i zdravotní odvádí, u nájmu podle § 9 jde jen o daň. Co se do základu daně vůbec počítá, rozebírá daň z příjmu z pronájmu, volbu výdajů pak paušál, nebo skutečné výdaje. Kolik na dani vyjde ve vašem případě, spočítá kalkulačka daně z pronájmu.
Nájem ale účast na pojištění nezakládá
Tady je ta past. Zdravotní pojištění platí v Česku každý a pořád. Otázka není jestli, ale kdo ho platí za vás:
- zaměstnavatel, když jste zaměstnaní,
- vy sami jako OSVČ, když podnikáte,
- stát, když patříte mezi státní pojištěnce, tedy u studentů do 26 let, lidí v důchodu, rodičů na rodičovské, osob vedených na úřadu práce a dalších,
- vy sami jako osoba bez zdanitelných příjmů, když nepatříte ani do jedné z předchozích skupin.
Příjem z nájmu vás do žádné z prvních tří skupin nepřiřadí. Zaměstnancem z něj nejste, OSVČ taky ne a státní pojištěnec se z vás kvůli nájmu nestane. Když tedy nemáte zaměstnání, nepodnikáte a nejste státní pojištěnec, zbývá poslední možnost: jste osoba bez zdanitelných příjmů, zkráceně OBZP, a zdravotní pojištění si platíte sami.
Kolik OBZP platí
Pojistné OBZP činí 13,5 % z minimální mzdy a je pro všechny stejné. Na výši nájmu nezáleží.
Minimální mzda je od 1. ledna 2026 22 400 Kč, takže pojistné OBZP vychází na 3 024 Kč měsíčně. V roce 2025 to bylo 2 808 Kč. Platí se vždy do 8. dne následujícího měsíce.
Přihlášení u zdravotní pojišťovny je vaše povinnost a pojišťovna si vás sama nenajde. Když se nepřihlásíte, pojistné naskakuje i tak a k němu penále. Je to tedy věc, kterou se nevyplatí přejít mlčením v naději, že se na ni nepřijde.
Kdy se z pronájmu pojistné platí
Nájem spadne pod § 7, a tedy do režimu s pojistným, ve dvou situacích:
Nemovitost je v obchodním majetku. Když je pronajímaná nemovitost vložená do obchodního majetku, příjem z ní patří do § 7 a odvádí se z něj sociální i zdravotní. Pro běžného pronajímatele to neplatí, ten byt v obchodním majetku nemá.
K nájmu poskytujete služby. Úklid, snídaně, recepce nebo krátkodobé ubytování turistům posouvají činnost od nájmu k ubytovací službě. Pak jde o podnikání podle § 7 s živností, pojistným i jiným výdajovým paušálem.
Sama volba režimu tedy ve vašich rukou není. Co naopak volba je, totiž jestli byty držet na sebe, nebo přes firmu, rozebírá fyzická osoba, OSVČ, nebo s.r.o..
Čtyři situace, čtyři různé odpovědi
| Kdo jste | Daň | Sociální | Zdravotní |
|---|---|---|---|
| Zaměstnání a k němu pronajatý byt | § 9 | z nájmu nic | platí zaměstnavatel |
| Důchod, studium nebo rodičovská a k tomu byt | § 9 | z nájmu nic | platí stát |
| Jen příjem z nájmu, nic dalšího | § 9 | z nájmu nic | 3 024 Kč měsíčně sami |
| Krátkodobé ubytování se službami | § 7 | platí se | platí se |
Z tabulky plyne praktická věc. Pronájem jako přivýdělek k zaměstnání je na odvody nejlevnější příjem, jaký v Česku existuje. Pronájem jako jediný zdroj příjmů je naopak situace, kterou si musíte sami ohlásit a zaplatit.
Co se z nájmu nesbírá: důchod
Druhý důsledek toho, že z nájmu neodvádíte sociální, je méně vidět a projeví se za desítky let. Příjem z nájmu nezakládá účast na důchodovém pojištění. Nepočítají se z něj tedy ani roky, ani základ pro výpočet důchodu.
Kdo žije jen z nájmu a sociální si nikde neplatí dobrovolně, dobu pojištění nesbírá. Nárok na starobní důchod je přitom na minimální dobu pojištění vázaný, takže je to věc k vyřešení předem, ne na konci.
Shrnutí
- Z nájmu podle § 9 se neodvádí sociální ani zdravotní pojištění, ať je nájem jakkoliv vysoký.
- Nájem ale účast na zdravotním pojištění nezakládá.
- Kdo nemá zaměstnání, nepodniká a není státní pojištěnec, je OBZP a platí si zdravotní sám: 3 024 Kč měsíčně v roce 2026, do 8. dne následujícího měsíce.
- Přihlášení u pojišťovny musíte ohlásit sami, jinak naskakuje pojistné i penále.
- Pojistné se z pronájmu odvádí teprve tehdy, když je nemovitost v obchodním majetku nebo když k nájmu poskytujete služby. Pak jde o § 7.
- Z nájmu se nesbírá doba pojištění pro důchod.
Tento článek je obecný přehled, ne daňové poradenství. U složitějších situací se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, zákona č. 48/1997 Sb., o veřejném zdravotním pojištění, a informací zdravotních pojišťoven.