Otázka přijde obvykle u druhého nebo třetího bytu: nebylo by lepší to dát do firmy? Odpověď se dá spočítat a pro většinu pronajímatelů vyjde proti firmě. Jsou ale situace, kdy s.r.o. smysl dává, a stojí za to vědět které.
Jedna věc je v té otázce ale skrytá mylně. Nejde o tři možnosti, ze kterých si vyberete.
OSVČ u běžného nájmu není volba
Pronájem bytu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů a není to vaše rozhodnutí, je to důsledek toho, co děláte. Do režimu OSVČ podle § 7 se dostanete jen ve dvou případech:
- nemovitost je vložená do obchodního majetku,
- poskytujete k nájmu služby, takže jde o ubytovací službu, typicky krátkodobé ubytování turistům.
Kdo prostě pronajímá byt na roční smlouvu k bydlení, je ve § 9, i kdyby OSVČ byl. Živnostenský list si na pronájem bytu brát nemusíte a nic vám nepřinese. Podrobně to rozebírá pojistné z pronájmu.
Takže reálná volba stojí mezi fyzickou osobou a s.r.o.
Kolik z toho zbyde
Rozhodující rozdíl není sazba daně, ale to, že u firmy se zisk daní dvakrát: nejdřív ve firmě, pak při výplatě vám.
| Fyzická osoba (§ 9) | s.r.o. | |
|---|---|---|
| Daň ze zisku | 15 % | 21 % |
| Daň při výplatě | žádná | 15 % srážkou z dividendy |
| Celkem na vyplaceném zisku | 15 % | 32,85 % |
| Sociální a zdravotní | z nájmu nic | z dividendy nic |
| Výdaje paušálem | 30 %, nejvýše 600 000 Kč | nelze, vede účetnictví |
| Účetnictví | evidence příjmů | plné účetnictví |
Z každých 100 Kč zisku zůstane fyzické osobě 85 Kč, firmě po výplatě 67 Kč. U vyšších příjmů se rozdíl zmenšuje, protože na fyzickou osobu se nad hranicí 1 762 812 Kč ročně uplatní sazba 23 %, ale obrátit se nikdy nestihne.
K tomu připočtěte, že s.r.o. má provozní náklady: účetní, přiznání k dani z příjmů právnických osob, datovou schránku a čas. U jednoho nebo dvou bytů ty náklady samy spolknou úsporu, kterou firma nenabízí.
Kdy s.r.o. přesto vyhraje
Celý výpočet výš platí pro vyplacený zisk. A právě tady je ta trhlina, kvůli které firmy existují.
Když zisk nevyplácíte, ale reinvestujete. Dokud peníze zůstanou ve firmě, zaplatíte jen 21 % a dividendovou daň odložíte. Kdo z nájmů kupuje další byty, pracuje s 79 % zisku místo s 85 % až 67 %. Při stavbě portfolia je to zásadní rozdíl.
Když chcete oddělit ručení. Firma odpovídá svým majetkem, vy svým podílem. U bytů s hypotékami a nájemníky to má hodnotu, kterou se nedá vyjádřit v procentech.
Když plánujete předat nebo prodat. Převést podíl ve firmě je jednodušší než přepisovat nemovitosti. U dědictví i u prodeje části portfolia je to praktický rozdíl.
Když je bytů hodně. Ve firmě se ztráta z jednoho bytu potká se zisky z ostatních rovnou. Fyzická osoba ztrátu z nájmu proti mzdě neuplatní vůbec, jen proti příjmům podle § 7 až § 10, viz jak vyplnit přiznání z pronájmu.
Pozor na přepis bytu, který už máte
Tohle překvapí nejvíc lidí. Vložit vlastní byt do své s.r.o. není administrativní přesun, je to prodej. Pro vás jako pro fyzickou osobu jde o příjem z prodeje nemovitosti a podle toho, jak dlouho byt držíte, může, ale nemusí být od daně osvobozený.
K tomu patří náklady na ocenění, notáře a zápis do katastru, a firma musí mít na nákup peníze, tedy typicky úvěr nebo vaši zápůjčku.
Prakticky z toho plyne jedna věc: firma se zakládá před nákupem, ne po něm. Kdo už tři byty na sebe má, převodem do firmy obvykle nic nezíská. Kdo plánuje čtvrtý, může ho koupit už přes firmu a nechat oba režimy běžet vedle sebe. U konkrétní částky si to nechte spočítat daňovým poradcem, rozdíl bývá ve stovkách tisíc.
Jak se rozhodnout
Dvě otázky, které rozhodnou skoro vždy:
- Budete zisk vybírat, nebo z něj kupovat dál? Vybírat znamená fyzická osoba. Kupovat dál znamená, že má smysl počítat firmu.
- Kolik bytů? U jednoho nebo dvou náklady firmy úsporu snědí. Od čtyř nebo pěti s plánem rozšiřovat se obrázek obrací.
Když vám z toho vyjde fyzická osoba, zbývá vybrat výdaje. To rozebírá paušál, nebo skutečné výdaje a uznatelné výdaje u pronájmu. Konkrétní daň spočítá kalkulačka daně z pronájmu.
Shrnutí
- Běžný nájem bytu patří do § 9 a OSVČ u něj není volba, § 7 nastane jen u obchodního majetku nebo ubytovací služby.
- Fyzická osoba odvede z nájmu 15 %, s.r.o. na vyplaceném zisku 32,85 %.
- Z nájmu ani z dividendy se neplatí sociální a zdravotní.
- Firma se vyplatí, když zisk reinvestujete, potřebujete oddělit ručení nebo máte bytů hodně.
- Převod už vlastněného bytu do s.r.o. je prodej s daňovými důsledky a náklady.
- Firma se proto zakládá před nákupem, ne po něm.
Tento článek je obecný přehled, ne daňové poradenství. Volba mezi fyzickou osobou a firmou závisí na konkrétních číslech a plánech, u větších portfolií se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.