Většina povinností pronajímatele je vymahatelná jen složitě. U vyúčtování služeb to neplatí: zákon dává nájemci nárok na konkrétní částku za každý den vašeho zpoždění a nemusí kvůli tomu nikam chodit, protože peníze jdou přímo jemu. Právě proto je tahle sankce v praxi vidět častěji než jiné.
Kolik a komu
Podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. činí pokuta 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Klíčové slovo je „započatý". Jeden den zpoždění stojí celých 50 Kč, ne poměrnou část. A druhé klíčové slovo je „druhé straně". Pokuta se platí nájemci, ne státu. Není to správní sankce, kterou by někdo musel odhalit při kontrole. Je to soukromoprávní nárok, který nájemce může jednoduše započíst proti nedoplatku nebo vymáhat samostatně.
Odkdy prodlení běží
Vyúčtování musíte doručit do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období. U kalendářního roku to vychází na 30. dubna. Prodlení začíná dalším dnem, tedy 1. května, a běží až do dne, kdy vyúčtování skutečně doručíte.
Rozhoduje doručení, ne odeslání. Když vyúčtování pošlete 29. dubna a dojde 3. května, máte tři dny prodlení. Podrobnosti k počítání lhůty rozebírá do kdy doručit vyúčtování služeb.
Modelový výpočet
Řekněme, že jste měli doručit do 30. dubna a doručili jste 29. července. To je 90 dní prodlení.
| Počet bytů | Výpočet | Pokuta |
|---|---|---|
| 1 byt | 90 × 50 Kč | 4 500 Kč |
| 3 byty | 3 × 4 500 Kč | 13 500 Kč |
| 5 bytů | 5 × 4 500 Kč | 22 500 Kč |
Sankce se totiž počítá vůči každému nájemci zvlášť. U menšího portfolia se z opomenutého termínu stane během jednoho léta částka, která výrazně přesáhne cenu jakéhokoli software na evidenci.
Neplatí se jen za pozdní vyúčtování
Tohle bývá překvapení. Ustanovení § 13 vyjmenovává víc situací, kdy pokuta vzniká. Kromě nedoručení vyúčtování včas jde také o:
- nesplnění povinností spojených s právem nájemce nahlížet do podkladů k vyúčtování,
- nesplnění povinností spojených s vypořádáním námitek.
Když tedy vyúčtování doručíte včas, ale nájemci pak měsíc neodpovídáte na žádost o doložení nákladů, pokuta běží dál. Podrobnosti k podkladům a námitkám rozebírají články Co musí obsahovat vyúčtování služeb a Nájemce nesouhlasí s vyúčtováním.
Sankce platí i opačným směrem
Pokuta není jednostranná. Stejné ustanovení dopadá i na nájemce, typicky když nesplní povinnost oznámit změnu počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Když se k nájemci nastěhuje partner a on vám to neřekne, vzniká nárok vám.
V praxi to znamená, že se na § 13 nedá dívat jen jako na hrozbu. Je to symetrické pravidlo, které má obě strany motivovat ke včasné komunikaci.
50 Kč je zároveň strop i výchozí hodnota
Zákon konstrukci staví takto:
- Výši pokuty lze ujednat s alespoň dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, případně o ní rozhodne družstvo nebo společenství vlastníků.
- Ujednaná výše nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení.
- Nedojde-li k žádnému ujednání, činí pokuta právě 50 Kč za den.
Pro běžného pronajímatele jednoho nebo pěti bytů to znamená jediné: dohoda o nižší částce prakticky nikdy neexistuje, takže platí zákonných 50 Kč denně. Snížit si sankci předem ve smlouvě s jedním nájemcem nejde.
Pozor na starší informace na internetu
Do konce roku 2015 činila sazba 100 Kč za den. Novelou provedenou zákonem č. 104/2015 Sb. byla snížena na dnešních 50 Kč. Starší články a vzory, kterých je na českém internetu pořád dost, tedy uvádějí dvojnásobek.
Původní stokorunová sazba se uplatní pouze na nároky vzniklé před 1. lednem 2016, což je dnes už jen historická poznámka.
Kdy se pokuta neuplatní
Zákon připouští dvě výjimky. Pokuta nevzniká, pokud:
- by splnění povinnosti ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat, nebo
- k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.
Druhá výjimka je v praxi použitelnější, než se zdá. Když nájemce ignoruje výzvy k odečtu měřidel a vy kvůli tomu nemůžete vyúčtování dokončit, jde o jeho zavinění. Podmínkou ovšem je, že to umíte doložit: písemné výzvy, termíny, odpovědi. Ústní domluva u dveří vám u soudu nepomůže.
První výjimka je vágní a záleží na posouzení konkrétní situace. Nespoléhejte na ni jako na plán B.
Jste nájemce a chcete pokutu uplatnit?
Tenhle článek je psaný z pohledu pronajímatele, ale nárok patří nájemci, takže postup patří i sem.
1. Spočítejte dny. Od 1. května do dne doručení, každý započatý den 50 Kč. Když jste v domě víc nájemců, každý má nárok sám za sebe.
2. Vyzvěte pronajímatele písemně. Stačí krátký dopis nebo e-mail s uvedením, za kolik dní pokutu počítáte, celkovou částkou a termínem k úhradě. Uveďte, že nárok plyne z § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Písemná forma není povinná, ale bez ní nedoložíte, kdy jste nárok uplatnili.
3. Zvažte započtení. Pokud vám z vyúčtování vyšel nedoplatek, můžete proti němu pokutu započíst. Je to nejrychlejší cesta, protože nemusíte nikoho nikam hnát. Započtení oznamte písemně, aby bylo zřejmé, co proti čemu započítáváte.
4. Teprve pak soud. U částek v řádu tisíců se to většinou nevyplatí, proto je započtení tak praktické.
Do kdy si nárok můžete říct
Pokuta se promlčuje v obecné tříleté lhůtě podle § 629 odst. 1 občanského zákoníku. Lhůta běží ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.
Prakticky to znamená, že nárok za vyúčtování z jara nezanikne tím, že si ho nevzpomenete uplatnit hned. Čekat s ním roky ale nemá smysl: čím starší nárok, tím hůř se dokládá, kdy přesně bylo co doručeno.
Jak se sankci vyhnout
Prakticky stačí tři věci:
- Hlídat si datum 30. dubna a začít shromažďovat podklady už v lednu, ne v dubnu.
- Zajistit si prokazatelné doručení, aby nebylo sporné, kdy lhůta skončila.
- Reagovat na žádosti a námitky nájemce v zákonných lhůtách, protože i za jejich zmeškání pokuta běží.
Přesné znění lhůt a co znamená doručit rozebírá do kdy doručit vyúčtování služeb.
Shrnutí
- Pokuta činí 50 Kč za každý započatý den prodlení a platí se přímo nájemci.
- Počítá se vůči každému nájemci zvlášť: 90 dní u pěti bytů je 22 500 Kč.
- Hrozí i za neumožnění nahlédnout do podkladů a za nevyřízení námitek.
- Dopadá symetricky i na nájemce, například za neoznámení změny počtu osob.
- 50 Kč je zákonný strop i výchozí hodnota; nižší částku lze ujednat jen s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě.
- Starší zdroje uvádějí 100 Kč. Sazba se snížila novelou účinnou od roku 2016.
- Výjimka existuje, když lhůtu nebylo spravedlivé požadovat nebo ji zavinila druhá strana. Musíte ji ale doložit.
- Nájemce nárok uplatní písemnou výzvou, nejrychleji započtením proti nedoplatku. Promlčuje se v obecné tříleté lhůtě.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů, ve znění zákona č. 104/2015 Sb.