Nesouhlas nájemce s vyúčtováním není katastrofa, ale má svá pravidla a hlavně své lhůty. Nejhorší, co můžete udělat, je námitku ignorovat, protože i za nevyřízení námitek běží stejná pokuta jako za pozdní vyúčtování. Tady je, jak celý proces funguje podle § 8 zákona č. 67/2013 Sb.
Třicet dnů na námitku, třicet dnů na odpověď
Zákon staví dvě navazující lhůty:
- Nájemce předloží námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování do 30 dnů od doručení vyúčtování, případně od doložení podkladů, pokud si je vyžádal podle § 8 odst. 1.
- Včas uplatněné námitky musíte vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.
Obě lhůty jsou krátké a obě běží od prokazatelného data. Znovu se ukazuje, proč se vyplatí mít doložené, kdy jste vyúčtování doručili.
Když nájemce námitku nepodá
Situaci vám to zjednoduší, ale neuzavře. Zákon č. 67/2013 Sb. žádnou fikci souhlasu nezná: § 8 odst. 2 dává nájemci lhůtu pro námitky a vám povinnost je vyřídit, nic víc. Marným uplynutím lhůty zaniká nájemci tenhle postup, ne právo na správně spočítané vyúčtování.
Zaplatil-li na zálohách víc, než kolik ve skutečnosti činí jeho podíl, jde o bezdůvodné obohacení a může ho vymáhat v obecné tříleté promlčecí lhůtě (§ 629 obč. zák.). Nesprávně vypočtený nedoplatek se marným uplynutím lhůty správným nestane.
Pozdní námitka má tedy slabší pozici, ale ne nulovou. Vaše jistota nestojí na uplynulé lhůtě, ale na tom, že vyúčtování sedí a umíte ho doložit. I proto se vyplatí mít prokazatelné datum doručení a schované faktury, ze kterých náklad vychází.
Pozor na jeden detail: pokud si nájemce nejdřív vyžádal podklady podle § 8 odst. 1, běží mu lhůta pro námitky až od jejich doložení. Vyžádáním podkladů si tedy fakticky prodlouží čas na rozmyšlenou.
Za nevyřízení námitek hrozí pokuta
Ustanovení § 13 mezi důvody sankce výslovně uvádí nesplnění povinností spojených s vypořádáním námitek. Pokuta je stejná jako u pozdního vyúčtování: 50 Kč za každý započatý den prodlení, splatná nájemci.
Mlčení tedy není strategie. I když jste přesvědčeni, že námitka je nesmyslná, musíte na ni ve třiceti dnech odpovědět. Odpověď „vaši námitku jsme posoudili a neshledali důvodnou, protože…" lhůtu splní, zamítnutí samo o sobě porušením není.
Jak námitku vyřídit
Postup, který se osvědčuje:
- Potvrďte přijetí a poznamenejte si datum. Od něj běží třicet dnů.
- Zjistěte, čeho se námitka týká. Nejčastěji jde o rozúčtovací klíč, o stavy měřidel nebo o to, že nájemce nechápe rozdíl mezi zálohou a skutečným nákladem.
- Ověřte si to. Projděte podklad od dodavatele a vlastní výpočet dřív, než odpovíte.
- Odpovězte písemně a s odůvodněním. I zamítavou odpověď je dobré doplnit číslem, o které se opírá.
- Archivujte námitku i odpověď. Když se spor posune dál, je tohle vaše důkazní stopa.
Když má nájemce pravdu
Stane se to a není to problém, pokud zareagujete rychle. Vystavte opravené vyúčtování, jasně v něm označte, co se změnilo a proč, a doručte ho stejně prokazatelně jako to původní.
Rozdíl vypořádejte co nejdřív. Původní lhůta pro finanční vyrovnání podle § 7 odst. 3 běží od doručení vyúčtování a chyba ve výpočtu ji sama o sobě neposouvá.
Když nájemce odmítá zaplatit nedoplatek
Nesouhlas s částkou a nezaplacení jsou dvě různé věci. Nedoplatek je splatný podle § 7 odst. 3 bez ohledu na to, jestli se k němu nájemce vyjádřil, takže ho můžete vymáhat, i když mlčí. To, že námitku nepodal, ale samo o sobě neznamená, že s vyúčtováním souhlasí. Postup je pak stejný jako u jiného dluhu z nájmu: písemná výzva k úhradě, případně započtení proti jistotě, pokud na to máte právní důvod a doložíte to.
Než přistoupíte k započtení proti kauci, projděte si pravidla pro jistotu, shrnuje je článek Kauce u nájmu bytu. Pozor na časté nedorozumění: jistota se ze zákona vypořádává až při skončení nájmu, ne průběžně, viz započtení kauce na dluh nájemce.
Když nezaplatí ani po výzvě, postupuje se stejně jako u dlužného nájemného. Celý sled kroků od upomínky po soud popisuje přehled, co dělat s neplatícím nájemcem.
Proč archivovat i po skončení nájmu
Námitka může přijít i od nájemce, který se už odstěhoval. Vyúčtování za poslední rok mu doručujete až po skončení nájmu a jeho třicetidenní lhůta běží stejně jako u kohokoli jiného. Podklady si tedy nechte ještě několik let poté, co byt předáte dalšímu nájemci.
Shrnutí
- Nájemce podává námitky do 30 dnů od doručení vyúčtování, případně od doložení podkladů.
- Vy je musíte vyřídit do 30 dnů od předložení.
- Nepodá-li námitky včas, zaniká mu postup podle § 8 odst. 2, ne právo na správné vyúčtování; přeplatek může vymáhat v tříleté promlčecí lhůtě.
- Za nevyřízení námitek hrozí pokuta 50 Kč za každý započatý den prodlení.
- I zamítavou odpověď je nutné odeslat včas a písemně; mlčení je porušením.
- Když má nájemce pravdu, vystavte opravené vyúčtování a rozdíl vypořádejte bez odkladu.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů.