Nájemce se stěhuje v květnu a chce vyúčtování záloh na ruku při předání klíčů. Zní to rozumně a spousta pronajímatelů se o to pokusí. Zákon to ale staví jinak a pokus vyhovět většinou skončí tím, že se vyúčtování musí dělat dvakrát.
Lhůta se váže na období, ne na nájem
Zákon č. 67/2013 Sb. v § 7 odst. 1 ukládá doručit vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Ne od skončení nájmu. A skončení nájmu zúčtovací období neukončuje: to je podle § 2 odst. 1 písm. c) nejvýše dvanáctiměsíční úsek, jehož počátek určuje poskytovatel služeb, tedy vy.
U kalendářního roku to znamená, že nájemce, který se odstěhoval v květnu 2026, dostane vyúčtování za rok 2026 ve stejném termínu jako všichni ostatní, tedy do 30. dubna 2027.
Zákon žádné mimořádné vyúčtování ke dni skončení nájmu nezná.
Proč to stejně nejde udělat dřív
I kdybyste chtěli, většinou nemáte z čeho počítat. Vyúčtování od dodavatele tepla nebo vody za celý rok vám přijde až po jeho skončení, obvykle v prvním čtvrtletí. Do té doby znáte jen zálohy, které jste sami platili, a ty se od skutečnosti liší, jinak by se vyúčtování nedělalo.
Podle § 7 odst. 2 musí být z vyúčtování patrná skutečná výše nákladů a způsob rozúčtování tak, aby si to nájemce mohl ověřit. Odhad tuhle podmínku nesplní. Kdybyste odhad přesto vystavili, museli byste po roce vystavit opravené a lhůty pro námitky podle § 8 by běžely znovu od jeho doručení.
Co udělat při předání bytu
Vyúčtování ne, ale tři věci ano, a všechny se dělají špatně dodatečně.
Odečty měřidel. Zapište stavy vodoměrů a měřičů tepla ke dni předání a nechte je podepsat do předávacího protokolu. Bez nich nerozdělíte spotřebu mezi odcházejícího a nového nájemce a budete ji muset odhadovat podle dní, což je přesně ten typ výpočtu, který nájemce napadne. Podrobnosti v článku Co musí obsahovat předávací protokol.
Doručovací adresa. Vyúčtování mu musíte doručit i po skončení nájmu a lhůty podle § 8 běží od doručení. Vezměte si adresu, kam se stěhuje, a ideálně i e-mail. Bez toho budete za rok hledat člověka, který u vás dávno nebydlí, a pozdní doručení znamená pokutu podle § 13, viz Pokuta za pozdní vyúčtování.
Jistota. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku se jistota při skončení nájmu vrací a započítá se, co nájemce dluží. Nedoplatek z vyúčtování ale v tu chvíli ještě neznáte. Běžně se proto vrací jistota snížená o přiměřenou částku, která se drží na očekávaný nedoplatek, a zbytek se doplatí po vyúčtování. Řekněte to nájemci dopředu a napište to do protokolu, jinak z toho vznikne spor. K jistotě samotné je Kauce u nájmu bytu a k započtení Započtení kauce na dluh nájemce.
Když nájemce naléhá
Vysvětlení, že jde o zákonnou lhůtu a ne o vaši neochotu, obvykle stačí. Pomůže, když mu rovnou řeknete konkrétní datum, do kdy vyúčtování dostane, a jak se mu ozvete.
Dobrovolně mu můžete dát přehled zaplacených záloh za dobu, kdy bydlel, a odečty měřidel z předávky. To je informace, kterou máte hned a která mu napoví, jestli čekat přeplatek nebo nedoplatek. Není to vyúčtování a je dobré to tak i pojmenovat, ať si z toho nikdo neudělá závazný podklad.
Sjednat kratší období nepomůže
Napadne to skoro každého: když si zúčtovací období zkrátím, budu moct vyúčtovat dřív. Období může být kratší než rok, dvanáct měsíců je jen strop. Jenže platí pro celou zúčtovací jednotku, ne pro jednoho nájemce. Nemůžete mít pro odcházejícího nájemce jiné období než pro ostatní v domě a měnit ho zpětně kvůli jednomu stěhování nejde.
Kratší období navíc znamená častější vyúčtování pro všechny a stejný problém s podklady od dodavatelů, které chodí ročně.
Shrnutí
- Vyúčtování se doručuje do 4 měsíců od konce zúčtovacího období, ne od konce nájmu (§ 7 odst. 1).
- Skončení nájmu zúčtovací období neukončuje, mimořádné vyúčtování zákon nezná.
- Odcházející nájemce má na vyúčtování stejný nárok jako stávající, jen ve stejném termínu.
- Při předání bytu si vezměte odečty měřidel a doručovací adresu, obojí se špatně dohání.
- Z jistoty se běžně drží přiměřená část na očekávaný nedoplatek, řekněte to dopředu.
- Kratší zúčtovací období platí pro celý dům, kvůli jednomu stěhování ho měnit nelze.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. U konkrétní smlouvy nebo sporu se vyplatí konzultace s advokátem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů.