Výpověď je jednostranná a proto svázaná pravidly: musí mít důvod, běží u ní tříměsíční doba a nájemce se proti ní může bránit u soudu. Dohoda nic z toho nemá. Když se obě strany shodnou, skončí nájem tím dnem, na kterém se domluví, klidně za týden.
Právě proto je dohoda nejčistší cesta ven, kdykoli je nájemce ochotný odejít. Má ale svoje náležitosti a jedna zapomenutá věta z ní udělá zdroj sporu, kterému měla předejít.
Proč písemně
Nájemní smlouva k bytu vyžaduje písemnou formu (§ 2237 občanského zákoníku). Podle § 564 platí, že co bylo ujednáno v určité formě, se v téže nebo přísnější formě i mění. Dohodu o skončení nájmu proto sepište písemně, i kdyby vám ústní domluva připadala dostatečná.
Praktický důvod je stejně silný jako právní: bez papíru neprokážete, kdy nájem skončil. A ode dne skončení se odvíjí vyúčtování služeb, vrácení kauce i to, od kdy nájemce přestává platit.
Co v dohodě musí být
Označení stran a bytu. Jména, adresy a datum narození nebo rodné číslo. Byt popsaný tak, jak je ve smlouvě, tedy včetně čísla jednotky a adresy.
Odkaz na původní smlouvu. Datum jejího uzavření. Bez toho není zřejmé, který nájem se vlastně ukončuje, což je problém u pronajímatele s více byty i u nájemce, který smlouvu jednou prodlužoval.
Den skončení nájmu. Konkrétní datum, ne „ke konci měsíce". Tímto dnem nájem zaniká a končí povinnost platit nájemné.
Kdy a jak se byt předá. Nejlépe datum a hodina. Předání se má zachytit předávacím protokolem, jinak se stav bytu po pár týdnech dokazuje těžko.
Vypořádání kauce. Do kdy ji vrátíte a co si z ní smíte odečíst. Zákon dává na vrácení jistoty přiměřenou lhůtu, v praxi se osvědčí uvést konkrétní termín navázaný na vyúčtování služeb.
Vyúčtování služeb. Dohoda o skončení nájmu vás nezbavuje povinnosti vyúčtovat zálohy podle zákona č. 67/2013 Sb. Uveďte, do kdy vyúčtování doručíte a kam.
Na co se nejčastěji zapomene
Že nájem a služby končí každý jinak. Nájemné se přestane platit dnem skončení, ale vyúčtování služeb za zúčtovací období přijde až později, běžně několik měsíců po odstěhování. Do dohody proto patří adresa pro doručování po skončení nájmu, jinak posíláte vyúčtování do bytu, kde už nikdo není.
Odhlášení energií a přepis odběrných míst. Kdo a do kdy to zařídí. Bez toho běží odběr dál na vaše jméno, nebo naopak nájemci přijde faktura za období, kdy už v bytě nebydlel.
Doplacení dlužného nájemného. Když nějaké je, patří do dohody i s termínem. Sama dohoda o skončení nájmu dluh neruší, ale je vhodná chvíle si ho odsouhlasit.
Kdy dohoda naopak nestačí
Když se nájemce odmítá dohodnout, nezbývá než výpověď, a tam už platí důvody a lhůty podle § 2288.
Pozor také na situaci, kdy nájemce dohodu podepíše pod tlakem. Pronajímatel, který nabízí „buď podepíšete, nebo dostanete výpověď", riskuje, že se nájemce bude později dovolávat neplatnosti. Když důvod k výpovědi máte, dejte výpověď. Když ho nemáte, nemáte ani čím vyhrožovat.
Shrnutí
- Dohodou skončí nájem kdykoli, bez důvodu a bez výpovědní doby.
- Sepište ji písemně, protože nájemní smlouva písemná být musí (§ 2237, § 564).
- Musí obsahovat strany, byt, odkaz na smlouvu, konkrétní den skončení, předání bytu, vypořádání kauce a vyúčtování služeb.
- Nezapomeňte na adresu pro doručování po skončení nájmu, vyúčtování přijde později.
- Vyřešte přepis energií a případný dluh na nájemném.
- Dohoda vynucená pohrůžkou výpovědi je riziková, ne úspora času.
Navazuje na co musí obsahovat nájemní smlouva a na kauci, protože obojí se v dohodě vypořádává.
Tento článek je obecný přehled, ne právní poradenství. Vychází ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů.